나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109278 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 제13층 제1301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109278 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 제13층 제1301호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경109278
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905 창원1차 비룡벨로스텔라, 제13층 제1301호
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매6계 2024타경109278 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905 창원1차 비룡벨로스텔라, 제13층 제1301호 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 130,200,000원 | 용도: 아파트

1. 창원지방법원 2024타경109278 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경109278 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 제13층 제1301호

용도: 아파트

감정가: 1억 8천 6백만원

토지면적: 22.33㎡ (약 6.76평)

토지 지분율: 2233.435

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.38㎡ (약 20.69평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 6838.259999999999

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 대OOOOOOO

채무자: 대OOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창원1차 비룡벨로스텔라" 아파트 단지 내 제13층 제1301호에 위치하고 있습니다. [cite: Provided in prompt]

단지 북동측 인근에는 "동읍파출소"가 있으며, 주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 파출소, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Provided in prompt, 9]

차량 진출입은 용이하며, 대중교통 이용 역시 버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적으로 보통 수준입니다. [cite: Provided in prompt, 2]

1.3. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 3월 30일에 사용 승인된 14층 건물 내 13층에 해당합니다. [cite: Provided in prompt, 3, 16]

외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다. [cite: Provided in prompt]

내부에는 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다. [cite: Provided in prompt]

토지 이용 계획상으로는 근린상업지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역 등의 규제를 받고 있습니다. [cite: Provided in prompt, 8]

1.4. 권리 분석

본 물건의 권리 분석에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "대항력 있는 임차인"의 존재입니다. [cite: Provided in prompt]

이 임차인은 170,000,000원의 임대차 보증금을 가지고 있으며, 2021년 5월 21일에 전입 신고 및 확정일자를 받았습니다. [cite: Provided in prompt]

만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 위험이 있습니다. [cite: Provided in prompt] 이는 실질적인 취득 비용을 상승시키는 요인이 됩니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 소재한 동읍 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰진 지역입니다. [cite: Provided in prompt, 2, 3]

인근에 동읍파출소가 위치하여 치안 유지에 대한 신뢰도를 높이며, 학교와의 근접성은 가족 단위 거주자에게 유리할 수 있습니다. [cite: Provided in prompt]

교통 여건은 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편으로, 창원 시내 및 외곽으로의 이동이 비교적 수월합니다. [cite: Provided in prompt, 2]

일상생활에 필요한 편의 시설 접근성이 양호하며, 주거 환경으로서의 기본적인 편의성은 갖춰져 있다고 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 대항력 있는 임차인입니다. [cite: Provided in prompt]

낙찰자는 임차인의 보증금 중 배당에서 회수되지 못하는 금액을 인수해야 하므로, 이를 감안한 실질적인 투자 금액을 산정해야 합니다. [cite: Provided in prompt]

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 검색 결과, 창원시 내 웅남동이나 진해구 이동 지역에 폐기물 처리 시설 등이 밀집된 사례가 확인되나, 본 물건이 소재한 의창구 동읍 지역의 바로 인근에서는 특별한 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 계획이나 기타 예측하지 못한 환경적 요인에 대한 가능성은 상존할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

창원1차 비룡벨로스텔라 아파트는 2018년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의 시설과 평균적인 교통 여건을 갖춘 주거 단지 내에 위치합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있다는 점이 이 물건의 투자 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. [cite: Provided in prompt]

따라서, 입찰 시에는 임차인의 보증금 잔액 인수액, 현재 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 1억 8천 6백만원이라는 가격 자체는 신축 아파트임을 감안할 때 합리적일 수 있으나, 임차인 인수 금액을 포함한 총 실질 취득가를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 초기 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

2. 잠재적 시세 차익: 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

3. 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며, 근린생활시설 및 학교 등이 인접해 있어 주거 편의성이 양호합니다. [cite: Provided in prompt]

4. 지역 발전 가능성: 창원시의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

주의사항:

임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 배당표를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 현재 주변 시세와 물건의 정확한 가치를 다시 한번 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계