나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110094 [1] 경상남도 창원시 진해구 제덕동 174-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110094 [1] 경상남도 창원시 진해구 제덕동 174-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2024타경110094 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 제덕로179번길 23 | 감정가: 29,657,620원 | 최저가: 20,760,000원 | 용도: 단독주택

1. 창원지방법원 2024타경110094 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경110094 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 제덕동 174-3

용도: 단독주택

감정가: 29,657,620원

매각대상: 토지/건물지분매각 (공유지분)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

토지 정보

토지면적: 86.00㎡ (약 26.02평)

토지 지분율: 4300 (본건 토지의 일부 지분에 대한 매각입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보

건물면적: 50.14㎡ (약 15.17평)

건물 지분율: 2507 (본건 건물의 일부 지분에 대한 매각입니다.)

건물 제시외면적: 13.52㎡

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 제덕동 소재 "괴정마을 복지회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입은 가능하며, 대중교통 사정 또한 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적으로 보통입니다.

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 6미터, 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 구OO입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 해당 채권자의 신청에 의해 경매가 개시되었습니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일부 지분이며, 공유자의 우선매수 신고가 있었습니다.

주의사항으로, 공유자 우선매수권 행사 관련 내용이 명시되어 있습니다. 만약 공유자의 우선매수 신고가 매수 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 향후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

또한, 제시외 건물(2-1~2-4)은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 제덕동 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

괴정마을 복지회관 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통으로 판단됩니다.

주변에 다양한 업종의 근린생활시설이 분포할 가능성이 있으며, 이는 지역 주민들의 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변에 괴정마을 복지회관이 소재하여 지역 커뮤니티 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

단독주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 건물은 공실 상태일 가능성이 있습니다. (건물 이용상태 '단독주택 및 근린생활시설(공실상태)' 참조)

기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 지역의 교통 여건은 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 지분 매각으로 인한 공동 소유 관계 해소 문제: 공유자 우선매수권 행사 및 추후 공동 소유자 간의 협상 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

건축물 현황도와 실제 이용 상태 및 용도의 차이: 건축물 현황도상의 용도와 실제 이용이 상이하며, 점유 면적 또한 일부 차이가 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (구체적으로 단독주택과 근린생활시설 용도 혼재 및 상이)

공부상 지붕 재질과 현황 지붕 재질의 차이: 공부상 '스레트지붕'이나 현황은 '스레트 위 강판지붕, 일부 슬래브지붕'으로, 이는 향후 유지보수 및 재건축 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

지적 불부합 지역 지정: 본건 토지와 인근 지역이 지적조정조사지구에 포함되어 정확한 지적 경계 확인 및 측량이 요구됩니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁 또는 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

소유자 미상의 미등기 제시외 건물 4동: 본건 토지 상에 소유자 미상의 미등기 건물 4동이 소재하며, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역: 본건 토지는 제한보호구역(해군기지)으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구 제덕동에 위치한 단독주택 및 토지의 지분 매각 물건입니다. 감정가는 약 2천 9백만원 수준입니다.

토지 및 건물 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 제시외 미등기 건물 존재, 지적 불부합 지역 지정 등 권리 및 현황상 복잡성이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

특히, 공유자 우선매수권 행사에 따른 낙찰 결과 변동 가능성과, 건축물 현황도와 실제 현황의 차이, 그리고 지적 관련 사항은 투자 결정 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

잠재적인 리스크에도 불구하고, 적절한 가격에 낙찰받고 공유자 문제 및 현황 차이 부분을 해결할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

합리적인 가격으로 토지 및 건물 지분 취득 기회: 현재 감정가 및 제시된 정보를 바탕으로, 경쟁 입찰을 통해 시세 대비 유리한 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

개발 가능성이 있는 지역: 주거 및 상업 복합 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 군사시설 보호구역 등 제한 사항 확인 필요)

단독주택 및 근린생활시설 활용 가능성: 현황대로 단독주택 또는 근린생활시설로 활용하거나, 향후 재건축 등을 통해 가치 상승을 꾀할 수 있습니다. (단, 지적 불부합 지역 및 군사시설 보호구역 등의 규제 사항 확인 필수)

다만, 공유자 우선매수권, 제시외 건물, 지적 불부합 등 여러 복잡한 권리 및 현황 사항이 존재하므로, 반드시 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상의하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계