나이스옥션 법원경매 천안 2024타경2745 [4] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평리 221-57 1동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경2745 [4] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평리 221-57 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2024타경2745 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평1길 21-16, 1동 3층301호 | 감정가: 503,000,000원 | 최저가: 172,529,000원 | 용도: 다세대주택

1. 천안지원 2024타경2745 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경2745 (4)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평리 221-57 1동 3층301호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 포함)

감정가: 503,000,000 원

토지면적: 121.36㎡ (약 36.71 평)

건물면적: 99.39㎡ (약 30.06 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍에 위치하며, 목천나들목(TG) 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 북동측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 일반철골구조 및 기와지붕 형태로, 기호(1-5)는 3층 건물 중 일부이며, 기호(6, 7)은 2층 건물 중 일부입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 규조토, 페인팅, 내부 인테리어 등으로 마감되었으며, 바닥은 타일, 창호는 시스템창호로 시공되었습니다.

건물 이용 상태는 기호(1, 2, 4)는 다세대주택(방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실, 발코니 등)으로, 기호(3, 5) 역시 다세대주택(방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실, 발코니 등)으로 이용되었으나, 현재는 모두 공실 상태입니다. 또한, 기호(6, 7)은 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점) 용도로 되어 있으나, 현황 역시 공실 상태입니다.

건축물에는 위생, 급배수, 화재탐지, 냉방, 환기, 개별난방(LP가스) 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 가장형 평지로서, '공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의 부지'로 이용되고 있습니다.

기타 참고사항으로, 기호(6) 건물에 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물 ㉠이 소재하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 서OOOOOOO입니다. 일반적으로 임의경매는 채권자의 담보권 실행으로 진행되므로, 경매를 통해 매각이 완료되면 기존의 근저당 등은 말소되는 것이 원칙입니다. 그러나 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지, 혹은 대항력 있는 임차인 등은 없는지 상세한 권리분석이 필요합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 소재한 천안시 동남구 목천읍은 계획관리지역에 속하며, 특화경관지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 주변에 목천나들목(TG)이 위치하여 차량을 통한 광역 이동이 편리하며, 간선도로 및 버스정류장 접근성이 양호하여 대중교통 이용도 가능합니다.

주거 환경으로는 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역이며, 일부 근린생활시설도 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 농경지도 있어 전원적인 분위기도 함께 느낄 수 있는 지역입니다.

다만, 현재 건물 내 모든 호실이 공실 상태이며, 정확한 임대 관계는 확인되지 않아 공실률 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 관리 노력이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 첫째, 현재 모든 주거 및 상가 공간이 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수입이 발생하지 않아 초기 자금 부담이 있을 수 있습니다. 둘째, 제시외 건물 ㉠의 존재는 해당 건물의 철거 또는 합법화에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사하며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 셋째, 토지이용계획상 특화경관지구, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 개발 계획이나 지역 주민과의 마찰 가능성 등을 사전에 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 목천읍에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 비교적 양호한 교통 접근성과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 현재 전부 공실 상태이며, 제시외 건물 존재, 각종 개발 제한 용도지역 지정 등은 투자를 결정하기 전에 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 잠재적 가치 상승 가능성은 있으나, 적극적인 임대 마케팅과 건물의 활용 방안 마련이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 목천나들목과 인접하여 차량을 이용한 광역 접근성이 뛰어나며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 둘째, 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 복합 건물로, 주거 및 상업 시설로서의 활용 가능성이 열려 있습니다. 셋째, 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 리모델링을 통해 시장의 수요에 맞춘 상품으로 개발 시 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다. 제시외 건물 및 각종 지역 제한 사항을 면밀히 검토한 후, 장기적인 안목으로 접근한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매1계