나이스옥션 법원경매 천안 2024타경2745 [2] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평리 221-57 1동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경2745 [2] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평리 221-57 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2024타경2745 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평1길 21-16, 1동 2층201호 | 감정가: 488,000,000원 | 최저가: 167,384,000원 | 용도: 다세대주택

1. 천안지원 2024타경2745 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경2745 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 동평리 221-57, 1동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 488,000,000원

토지 면적: 121.36㎡ (약 36.71평)

건물 면적: 99.39㎡ (약 30.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 건물 중 일부(기호 6, 7)는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 제시외 건물(㉠)이 소재합니다.

주의사항: 대부분 공실 상태로 파악되나, 구체적인 임대 관계는 불분명합니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 소재 '목천나들목(TG)' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되므로, 통상적으로 경매를 통해 근저당 등 담보 물권은 소멸됩니다. 다만, 소유자 겸 채무자인 김OO 외 권리 분석에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 주거 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역이며, 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다. 목천나들목 인근으로 교통의 요지이며, 간선도로 및 버스정류장이 가까워 생활 편의시설 이용은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

본건은 개별난방 방식(LP 가스)이며, 위생, 급배수, 화재 탐지, 냉방, 환기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 농경지가 있어 일부는 전원적인 환경을 느낄 수 있으나, 주택지대로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 주변 지역에 독립기념관 캠핑장과 같은 여가 시설이 위치해 있습니다 (참고: 독립기념관캠핑장, 충청남도 천안시 동남구 목천읍).

1.6. 잠재적 리스크

대부분의 세대가 공실 상태인 것으로 파악되었으나, 정확한 임대 관계 및 미반환 보증금 관련 사항은 확인되지 않았습니다. 이는 향후 명도 및 임대차 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 기호(6) 건물에 제시외 건물(㉠)이 소재하여 이와 관련된 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 천안시 목천읍에는 쓰레기 소각장, 하수종말처리장 등 혐오시설이 과거부터 추진되거나 고려된 이력이 있으며, 주민 민원 및 반대 사례가 있습니다 (참고: 천안시, 혐오시설 주변지역 200억대 지원, “쓰레기 늘었는데” 소각시설 증설 반대…천안시 골머리). 현재 해당 물건지 인근에 명확히 확인된 혐오시설은 없으나, 이러한 지역적 특성을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 목천읍에 위치한 다세대주택으로, 목천나들목 인근에 자리하여 교통 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 4억 8,800만원이며, 토지 및 건물 면적 대비 합리적인 수준인지 여부는 주변 시세 확인이 필요합니다. 다만, 다수의 세대가 공실 상태이고 구체적인 임대 관계가 불분명한 점, 제시외 건물의 존재, 토지이용계획상의 다양한 규제 등이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 해당 지역은 과거 혐오시설 관련 이슈가 있었던 점을 고려할 때, 향후 지역 개발이나 민원 발생 시 잠재적 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 임대 수입을 목표로 하기보다는, 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 노려볼 수 있는 물건입니다. 공실 해소 및 임대 정상화를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요하며, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 및 인근 부동산 가치 상승 여부를 고려한 투자가 요구됩니다. 제시외 건물 관련 법적 문제 해소 방안을 미리 검토하는 것이 중요합니다.

법원 정보

천안지원 경매1계