나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116941 [1] 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 818 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 "미래초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 탕정일반산업단지 내 공업용건부지, 공업나지 등으로 형성된 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, "공업용건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로(중로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2016-11-07)(탕정 일반산업단지), 일반공업지역(일반공업지역), 지구단위계획구역
(탕정 일반산업단지 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m-20m)(중(집)2-21)(접합), 가축사육
제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(곡교천).

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : THK150 준불연 조립식 판넬, 폴딩도로 등 마감
내벽 : THK150 준불연 조립식 판넬, 인테리어 등 마감
바닥 : 에폭시, 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

공장(일반건축물대장상 1층 공장, 2층 사무소)으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 내부에 부합물 및 종물로 사료되는 판넬 칸막이 공간(휴게소), 후면 판넬 간이차양 등이 소재함(별첨 "사진용지" 참조).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 천안지원 2024타경116941 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 818 (신주소: 충청남도 아산시 갈산샛들1로 42)

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 8,657,935,000원

토지 면적: 8,369.00㎡ (약 2,531.82평)

건물 면적: 1,148.25㎡ (약 347.35평)

1.3. 매각 정보

일괄매각

채권자: 중소기업은행 (근저당권자)

보고서 작성일: 2026년 5월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 "미래초등학교" 남측 인근에 위치함.

부근은 탕정일반산업단지 내 공업용건부지, 공업나지 등으로 형성된 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 현황 및 주변 토지 용도

토지: 사다리형 평지로서 "공업용건부지"로 이용 중임.

건물: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 1층은 공장, 2층은 사무소로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 인수되는 권리)

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)임.

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

이 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

등기부채권 총액은 약 9,571,704,061원임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)임.

건물 등기부상 후순위 권리들 역시 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사비에프알브이, 이

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 11월 28일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 대항력은 없으므로 낙찰자는 해당 임차인에 대해 명도 책임을 부담하지 않을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본 물건은 탕정일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동 및 관련 업체와의 연계성이 높음.

산업단지 내 공장이라는 점은 안정적인 운영 기반을 제공할 수 있음.

4.2. 주변 개발 현황

탕정일반산업단지는 삼성디스플레이 투자와 연계하여 지속적인 개발 및 신규 기업 유치를 통해 성장하고 있는 지역임.

아산시는 탕정테크노일반산업단지, 아산디스플레이시티 1, 2 일반산업단지 등 다수의 산업단지를 조성 또는 개발 중이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여하고 있음.

향후 산업 인프라 확충 및 교통망 개선이 지속적으로 이루어질 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 미래초등학교가 있어 직원 자녀 교육 등에 일부 편의성을 제공할 수 있음.

탕정일반산업단지 내에는 산업 활동 지원을 위한 편의시설들이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 주변 지역에 주거 단지 및 상업 시설이 개발되고 있음.

아산시는 아산스파비스, 외암민속마을 등 관광 및 휴양 시설을 보유하고 있으며, 이는 지역 주민 및 방문객의 편의를 높이는 요소가 될 수 있음.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 별도로 확인되지 않아 쾌적한 환경 유지가 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

6.2. 공장 운영 관련 리스크

건물 노후화 정도 및 유지보수 필요성 검토가 필요함.

산업단지 관리 규정 준수 및 환경 관련 법규 위반 여부 확인이 요구됨.

등기부상 채권 총액이 높은 편으로, 경매 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 탕정일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장용지로, 제반 권리관계가 말소될 예정이어서 비교적 권리 분석이 명확한 편임.

산업단지라는 입지적 이점과 주변 개발 호재를 고려할 때, 제조업 또는 물류 관련 사업체에 적합한 투자 대상이 될 수 있음.

다만, 감정가가 높은 편이므로 시장 상황 및 향후 운영 계획을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 우량 입지: 탕정일반산업단지라는 지리적 이점과 삼성디스플레이 등 대기업 투자에 따른 성장 잠재력.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정이어서 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적음.

* 대규모 토지 및 건물: 사업 확장 또는 재건축 잠재력 보유.

* 주변 개발 호재: 산업단지 확장 및 관련 인프라 개선 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(8,657,935,000원)를 기준으로 시장 조사를 통한 적정 가치 산정 및 경매 시세 등을 고려하여 결정해야 함.

부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 향후 수익성 등을 종합적으로 분석하여 낙찰가율을 결정하는 것이 중요함.

보수적인 접근으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 경쟁 상황에 따라 조정하는 전략을 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.