나이스옥션 법원경매 서산 2022타경57624 [1] 충청남도 태안군 원북면 방갈리 152-3 한국에프엘와이-에이에스에이치공장 에이동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2022.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 원북면 방갈리 소재 '학암포 해수욕장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전·답등의 농경지와 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 현황 공업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/ 메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한 (젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(2): 일반철골구조 에프.알.피 썬라이프 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2005.12.23) -내·외벽: 판넬 마감 등. -바닥: 콘크리트 마감 등. -창호: 샷시창호임. -기호(3): 일반철골구조 아연도강판지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2005.12.23) -내·외벽: 강판잇기 마감 등. -바닥: 콘크리트 마감 등. -기호(4): 철근콘크리트구조 철골조지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2013.03.28) -벽체: 전면 무벽체, 측후면은 강판잇기 마감 등. -하단부: 콘크리트 옹벽임. -기호(5): 일반철골구조 아연도강판지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2005.12.23) -벽체: 강판잇기 마감 등. -기호(6): 일반철골구조 아연도강판지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2005.12.23) -벽체: 강판잇기 마감 등. -기호(7): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2005.12.23) -벽체: 조립식 판넬잇기 마감 등. -바닥: 콘크리트 마감 등. -기호(8): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서,(사용승인일: 2005.12.23) -외벽: 판넬 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등. -창호: 샷시창호임. -기호(9): 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2005.12.23) -외벽: 판넬 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등. -창호: 샷시창호임. -기호(10): 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2010.12.17) -외벽: 판넬 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등. -창호: 샷시창호임. -기호(11): 강파이프구조 기타지붕(천막구조) 단층 건물임.(사용승인일: 2010.12.17) -기호(12): 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2010.12.17) -내·외벽: 판넬 마감 등. -바닥: 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등. -창호: 샷시창호임. -기호(13): 일반철골구조 일반철골구조(강판)지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2020.04.10) -내·외벽: 시멘트 몰탈 및 판넬 마감 등.

이용상태

-기호(2~13): 현황 '공업용 건물 및 부대시설' 등으로 이용 중임.

설비내역

-기호(2): 소화전설비 및 경보설비 등 갖추어져 있음. -기호(8): 위생설비 및 일부 난방설비 등 갖추어져 있음. -기호(9): 위생설비 및 난방설비 등 갖추어져 있음. -기호(12): 위생설비 및 일부 난방설비 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호(5): 공부상 용도 "주택,공장(골재장-2)"이나, 현황 전부 공장(골재장-2)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

토지 감정평가요항표 참조바람.

토지의 상황

토지 감정평가요항표 참조바람.

건물의 구조 및 현상

건물 감정평가요항표 참조바람.

기계/기구의 현상

본건 기계기구(1~14)는 기준시점 현재 운행중단 후 보관하고 있는 상태임.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉬) 및 제시외 관정(㉭,㉠'~㉢') ,공장및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록(감정평가서상 기계기구 목록1~14) 각 매각 포함. 목록 5,6,7,11의 가격은 감정평가서상 기계기구 2번 목록 가격에 포함됨. 목록5 공부상 용도"주택,공장(골재장-2)"이나, 현황 전부 공장(골재장-2)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2022타경57624 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 태안군 원북면 방갈리 152-3 한국에프엘와이-에이에스에이치공장 에이동

토지 면적: 28,634.00㎡ (약 8,662평)

토지 지분: 28,634㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 5,168.74㎡ (약 1,564평)

건물 지분: 5,168.74㎡

건물 제시외 면적: 1,495.20㎡

주요 건물 구조 및 용도: 일반철골구조, 철근콘크리트구조 등 다양한 재질과 형태로 구성된 공업용 건물 및 부대시설로서, 현재 공장으로 이용 중입니다. (기호 2~13 건물 참조)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 6,240,676,180원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 대항력 있는 임차인, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 및 관정, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 목록 일체 매각 포함. 일부 건물 공부상 용도와 현황 이용상태 상이.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 태안군 원북면 방갈리 소재 '학암포 해수욕장' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 태안화력발전소 단지가 소재하며, 지역 경제에 큰 영향을 미치는 주요 시설입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 사육 제한)으로 지정되어 있습니다. [검색 결과 5, 7, 8, 14, 17번지 참조]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 송우산업주식회사: 보증금 0원, 차임 10,000,000원, 전입/사업일자 2015-10-06, 확정일자 2016-03-21, 대항력 있음.

* 인계식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-12-13, 대항력 없음.

* 주식회사에코플랜트: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-09-28, 배당신고일자 2022-12-14, 대항력 없음.

상기 임차인 중 송우산업주식회사는 대항력이 있으나 보증금이 없는 상황이므로, 낙찰 후 명도 협상 시 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 중소기업은행 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리가 등기되어 있었으나, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (을20, 접수일자 2017-05-17)

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 송우산업주식회사. (보증금 0원)

4. 상권분석

본 물건은 충남 태안군 원북면의 산업단지 내에 위치한 공장 부지입니다. 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등과 혼재되어 있으며, 인근에 학암포 해수욕장이 있습니다. 대규모 석탄화력발전소 단지가 가까이 있어 지역 경제의 중요한 축을 담당하고 있습니다. 하지만 최근 발전소 폐쇄 등 에너지 전환 정책으로 인해 지역 산업 구조 변화에 따른 불확실성도 존재합니다. 현재 공장으로 이용 중이며, 해당 지역은 계획관리지역으로 공업용 시설 입지가 가능한 곳입니다.

5. 생활정보

물건지 주변은 주로 농경지와 임야, 산재한 주택으로 이루어진 전원적인 농촌 지역입니다. 학암포 해수욕장이 인근에 위치하여 여름철에는 관광객이 방문하는 지역입니다. 대규모 편의시설이나 주거 밀집 지역은 아니어서, 일상생활을 위한 편의시설 이용은 인근 읍내나 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송우산업주식회사가 대항력 있으며 보증금이 0원인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함: 감정평가서에 포함된 제시외 건물, 관정 및 기계기구 목록 일체가 일괄 매각되어 인수 및 처리에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 공장 가동 중단 가능성: 인근 태안화력발전소의 단계적 폐쇄 정책으로 인해 지역 산업 구조 변화 및 관련 일자리 감소, 경제 위축 등에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 공장의 운영 또는 향후 매각 시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 이용 상이: 일부 건물(기호 5)의 경우 공부상 용도와 현황 이용 상이가 있어 확인 및 조치가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 공장으로서의 활용 가치를 지닌 부동산입니다. 태안화력발전소 인근에 위치하여 지역 산업과 연계된 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 권리 관계, 주변 지역의 산업 구조 변화 가능성 등은 신중한 접근을 요구합니다. 제시외 건물 및 기계기구 일괄 매각 조건 또한 명도 및 처리에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 28,634㎡ (약 8,662평)의 넓은 토지는 다양한 산업 활동 또는 개발 가능성을 제공합니다.

* 공장으로서의 가치: 기존 공장 건물은 바로 활용 가능하거나 리모델링을 통해 즉시 사용될 수 있습니다.

* 지역 산업 연계: 태안화력발전소 및 관련 산업과의 지리적 근접성은 특정 산업 분야에 메리트가 될 수 있습니다. (단, 발전소 폐쇄 이슈는 리스크 요인으로 작용)

* 저렴한 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담은 직접적으로 발생하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 6,240,676,180원

인수 보증금: 0원

상기 물건은 넓은 부지와 공장 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 제시외 포함 매각, 주변 지역의 산업 구조 변화(발전소 폐쇄) 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 5,616,000,000원 ~ 6,240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.