나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3066 [1] 경상북도 경주시 현곡면 상구리 7-9 가동 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2024.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 상구리 소재 ‘경주시립노인전문요양병원’ 북측 인접하여
위치하는 토지로서 부근은 국도주변의 요양병원, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 등
주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하나 시가지
에서 다소 원거리에 위치하는 등 대중교통 상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 기호 1)은 대체로 북서하향의 경사지내 자연림으로 이용중이며,
기호 2)는 대체로 서향의 경사지내에 계단식으로 조성하여 의료시설(공실)의 부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태

본건 기호 1)은 맹지상태이며, 기호 2)는 서측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 6미터의
포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
기호 1) 농림지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지
관리법>,
기호 2) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 접도구역(2016-06-09)<도로법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 임대관계는 이해관계인 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 기호 2)의 일부는 접도구역 저촉이며, 일부는 고압선이 통과하는 선하지
로서 사용 수익상의 제한 상황을 고려하여 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물로서,
외 벽 : 인조석, 복합판넬 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 페어글라스 창호 마감,

기호 4)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 인조석, 복합판넬 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 페어글라스 창호 마감입니다.

이용상태

본건 기호 3) 및 4)는 병원(공실)입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 방송설비, 스프링클러설비, 화재탐지 및 경보
설비, 승강기설비(기호 3) 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : 본건은 일반건축물관리 대장상 착공일은 2006년 12월 3일이며, 사용승인일은
2021년 4월 16일인것으로 조사됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1은 임목 포함한 가격이며, 임야의 특성상 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2024타경3066 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 7-9

* 용도: 의료시설 (병원)

* 감정가: 6,187,814,000원

* 토지면적: 27,181.00㎡ (약 8,222.6평)

* 건물면적: 4,467.45㎡ (약 1,351.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신한은행 (추정)

* 특이사항: 유치권, 분묘기지권, 유동화물건, 선순위지상권, 임야 일부 포함

* 주의사항: 일괄매각. 임야의 특성상 분묘기지권 성립 여지 있음.

* 건축정보:

* 건물 (가동): 지하 1층, 지상 3층. 철근콘크리트구조. 2006년 12월 3일 착공, 2021년 4월 16일 사용승인.

* 건물 (나동): 지상 2층. 철근콘크리트구조. 2006년 12월 3일 착공, 2021년 4월 16일 사용승인.

* 총 주차 대수: 51대.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 현곡면 상구리 소재 ‘경주시립노인전문요양병원’ 북측에 인접하여 위치함. 부근은 국도 주변의 요양병원, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하나 시가지에서는 다소 원거리에 위치하여 대중교통 상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1) 토지: 대체로 북서하향 경사지의 자연림으로 이용 중임.

* 기호 2) 토지: 대체로 서향 경사지에 계단식으로 조성하여 의료시설(공실)의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 기호 1) 토지: 맹지 상태임.

* 기호 2) 토지: 서측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 통하여 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1) 토지: 농림지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 공익용산지, 보전산지, 임업용산지.

* 기호 2) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 접도구역(2016-06-09).

* 기타 참고사항: 기호 2) 토지의 일부는 접도구역에 저촉되며, 일부는 고압선이 통과하는 선하지로서 사용 수익상의 제한 상황을 고려하여 감정평가되었음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 26일자 신한은행 근저당권 (토지 을18, 건물 을1)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위번호 15번 구분지상권 설정 등기 (2017년 5월 2일자, 한국전력공사). 해당 권리는 매수인에게 인수되며, 전기공작물(송전선)의 건설과 소유를 목적으로 토지 일부(서쪽 부분 지표면 상공 20~55m)에 대한 사용 권리임. 존속기간은 전기공작물이 존속하는 기간까지이며, 연간 지료로 60,088,180원이 발생함.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 외):

* 토지 등기부채권 총액 (말소기준권리 이후 권리 포함): 4,861,626,290원 (가압류, 소유권이전청구권가등기 등 포함)

* 건물 등기부채권 총액 (말소기준권리 이후 권리 포함): 4,061,626,290원 (가압류, 소유권이전청구권가등기 등 포함)

* 참고: 상기 채권 총액은 말소기준권리 이후 등기된 권리들을 포함하는 것으로, 낙찰자가 직접 인수해야 할 채무와는 다를 수 있으나, 채권 규모를 파악하는 데 참고 자료로 활용될 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 이해관계인 부재로 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지는 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있으며, 국도변에 위치하여 일부 요양병원 및 관련 시설이 산재해 있음. 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역적 특성을 보임.

* 주변 편의시설: 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 추정되나, 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적임.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 의료시설과 인접한 환경으로 인해 잠재적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업단지 등)은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 의료시설로 현재 공실 상태임. 주변 환경은 요양병원, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 조용하고 자연 친화적이나, 시가지와는 다소 거리가 있어 도심 접근성은 보통 수준임.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재하나, 본건과의 직접적인 접근성은 차량 이동이 필요함.

* 의료시설: 본건 자체도 의료시설이며, 인근에 '경주시립노인전문요양병원'이 위치하고 있어 의료 인프라 접근성은 양호한 편임.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있는 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 등기부상 유치권이 명시되어 있으나, 정확한 성립 여부, 구체적인 채권액 및 인수 조건은 추가적인 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 필요함.

* 분묘기지권: 토지 중 임야가 포함된 점과 '주의사항' 및 '감정평가요약'에서 언급된 내용을 고려할 때, 분묘기지권 성립 가능성이 존재함. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있음.

* 유동화물건: 자산유동화 관련 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차가 복잡하거나 특수한 사항이 있을 수 있음.

* 선순위 구분지상권 (한국전력공사): 매수인이 인수해야 하는 권리로서, 매년 60,088,180원의 지료 부담이 발생함. 이로 인한 장기적인 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 맹지 (기호 1 토지): 토지 중 기호 1)이 맹지 상태이므로, 해당 부분의 활용 방안 및 가치 평가 시 신중한 접근이 요구됨.

* 고압선 선하지: 토지 일부 상공에 고압선이 통과하는 선하지가 있어, 건축 및 개발 시 관련 규제를 받을 수 있으며, 전자파 등 잠재적인 문제도 고려해야 함.

* 의료시설 공실: 현재 의료시설로 사용되는 건물들이 공실 상태이므로, 즉각적인 수익 창출이 어렵고, 임대 또는 운영을 위한 상당한 투자 및 노력이 필요함.

* 토지이용계획 제한: 농림지역, 보전녹지지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 현곡면에 위치한 대규모 의료시설 부지로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 61억 8천만원대를 상회하나, 유치권, 분묘기지권, 한국전력공사 구분지상권으로 인한 연간 지료 부담, 맹지, 고압선 선하지, 공실 상태의 건물 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 토지 또한 일부는 자연림 상태이고 맹지인 점을 감안할 때, 실질적인 개발 또는 운영을 위해서는 심도 있는 법률적, 기술적 검토와 상당한 규모의 추가 투자가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 의료시설: 광대한 토지 면적과 의료시설 건물은 향후 잠재적인 개발 가치 또는 특정 용도로의 활용 가능성을 내포함.

* 의료시설 수요: 지역 내 의료 서비스 수요를 고려할 때, 정상화 시 수익 창출 기대 가능.

* 국도 인접성: 국도변에 위치하여 접근성이 일부 확보되어 있으며, 이를 활용한 사업 추진 가능성 탐색.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 6,187,814,000원을 기준으로 하되, 상술된 제반 리스크(유치권, 분묘기지권, 구분지상권의 지료 부담, 맹지, 선하지, 공실 등)를 철저히 분석하고, 이에 따른 추가 투자 비용 및 수익성 저하 가능성을 면밀히 산정한 후 보수적으로 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 점은 긍정적 요인이지만, 잠재적 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가격을 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.