나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15117 [1] 충청남도 보령시 죽정동 665 비슬블랜하임아파트 101동 3층303호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15117 [1] 충청남도 보령시 죽정동 665 비슬블랜하임아파트 101동 3층303호 아파트 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경15117 | 소재지: 충청남도 보령시 현대로 13, 101동 3층303호 (죽정동,비슬블랜하임아파트) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 51,381,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경15117 (1)이며, 충청남도 보령시 죽정동 665 비슬블랜하임아파트 101동 3층 303호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 214,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2017.08.04.로 비교적 신축 아파트에 해당합니다.

전용면적(건물면적)은 83.50㎡ (약 25.26평)이며, 아파트 내부 구조는 방3, 거실, 주방/식당 등으로 이용 중입니다. 일반적으로 전용면적 83.50㎡는 구 평형 기준 약 32평형 내외의 분양면적(공급면적)으로 추정됩니다.

대지권 면적(토지면적)은 61.09㎡ (약 18.48평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 보령시 죽정동 "죽정테니스장" 남동측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측으로 도보 약 10분 내외 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 용이합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

비슬블랜하임아파트 단지는 인근에 보령시청, 보령교육지원청, 보령도서관 등 주요 공공시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

교육 시설로는 대광초등학교, 보령중학교 등이 가까이 있어 학군이 잘 형성되어 있습니다. 또한, 홈플러스 보령점 등 대형마트와 각종 근린생활시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 다음의 중대한 주의사항이 존재합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다.

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 미변제액이 발생할 수 있음을 의미하며, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금액 등을 철저히 분석하여 예상 인수금을 산정해야 하는 **최상급 난이도의 권리 분석 물건**입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 혐오시설 검토

주변에 고압선이나 대규모 산업단지, 공동묘지 등 특정한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 개인적으로 민감할 수 있는 기타 시설물(소규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)의 유무를 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다.

4.2. 투자 포인트

1) 신축에 가까운 아파트: 2017년 사용승인으로 준신축급에 해당하여 건물의 가치가 높습니다.

2) 우수한 주거 입지: 보령시청 인근의 주거 밀집 지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

3) 실수요 목적 적합: 보령 지역 내 실거주 목적으로 접근하기에 좋은 면적(전용 83.50㎡)과 입지를 갖추었습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 위치, 건물 연식, 면적 등 자산 가치 측면에서 우수하며, 실수요 및 투자 모두에게 매력적인 물건입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 **치명적인 권리상의 리스크**가 존재하므로, 입찰을 고려하는 매수자는 반드시 임차인의 보증금 전액을 기준으로 예상 배당액을 면밀히 분석하고, 혹시 발생할 수 있는 인수 금액을 예상하여 입찰 가격을 결정해야 합니다. 안전한 투자를 위해서는 법률 전문가의 권리 분석 컨설팅을 필수적으로 받는 것을 권고드립니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계