나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15117 [1] 충청남도 보령시 죽정동 665 비슬블랜하임아파트 101동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 죽정동 소재 "죽정테니스장" 남동측에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 임야, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 도보 약 10분 내외 거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2017.08.04)

외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인트 등 마감.

내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감으로 탐문됨.

바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 등 마감으로 탐문됨.

창문 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 현황 아파트(도면상 방3, 거실, 주방/식당 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어여 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 현황 "아파트건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로로 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 죽정동 665 : 도시지역(대천도시지역) , 제2종일반주거지역(2016-06-10) , 소로2류(폭 8m-10m)(대천)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>.

2. 죽정동 665-1 : 도시지역(대천도시지역) , 제2종일반주거지역(2016-06-10) , 소로2류(폭 8m-10m)(대천)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역(보령)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15117 (1)

소재지: 충청남도 보령시 죽정동 665 비슬블렌하임아파트 101동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 214,000,000원

면적:

토지 61.09㎡ (약 18.48평)

토지 지분 61.0872㎡ (약 18.48평)

건물 83.50㎡ (약 25.26평)

건물 지분 83.502㎡ (약 25.26평)

아파트 면적: 전용면적 83.50㎡ (약 25.26평). 분양면적 정보는 명확히 기재되어 있지 않습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 죽정동 소재 "죽정테니스장" 남동측에 위치합니다.

주위는 전, 답 등의 농경지와 임야, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 남측으로 도보 약 10분 거리에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로로는 남측으로 폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 출입이 용이합니다.

토지 이용계획상 본건은 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다. 일부 토지(죽정동 665-1)는 준보전산지에도 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리(갑3, 서울보증보험주식회사 가압류, 2022.03.16 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부요약상 을구 3번 최태준 임차인의 주택임차권(160,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나 물건명세서 참고사항에 따르면, 해당 임차권은 임대차보증금이 전액 변제되지 않더라도 말소되며, 매수인이 인수하지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 채권자의 확약서(2026.4.30)에 근거합니다.

따라서, 본 경매 절차에서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-21

* 대항력: 있음

* 특이사항: 물건명세서상 매수인이 인수하지 않는 것으로 명시됨.

4. 상권분석

본건이 소재한 보령시 죽정동 일대는 아파트 단지와 함께 주거 편의시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주택건설사업계획승인일(2015.09.23) 및 사용승인일(2017.08.04)을 고려할 때, 비교적 신축 아파트 단지에 속합니다. [cite: A]

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 3층에 위치한 아파트로, 사용승인일은 2017년 8월 4일입니다. [cite: A]

내부 구조는 도면상 방 3개, 거실, 주방/식당 등으로 이용 중입니다.

건물에는 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변으로는 주거지 외에 농경지와 임야가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 보령시 대천 생활권역의 인프라를 공유합니다. [cite: B]

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 최태준 씨가 존재하나, 물건명세서 상 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점이 명시되어 있어 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 구체적인 상황 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정된 지역이 포함되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. [cite: C]

7. 종합 의견

본 물건은 보령시 죽정동의 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 연도를 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 물건명세서 상 매수인의 보증금 인수 의무가 면제된다는 점입니다. 이는 입찰자의 부담을 크게 경감시키는 요소입니다.

따라서, 권리상 복잡성이 해소된 상태에서 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 깔끔합니다.

2017년 사용승인된 아파트로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 안정적인 주거지로서의 가치를 지닙니다.

감정가 2억 1,400만원에 비해 시장가치가 높게 형성될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 '0원'이므로, 감정가 214,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 물건 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 보령시 죽정동 일대 유사 면적 아파트의 실거래가는 약 2억 2천만원에서 2억 3천만원 수준으로 조사되었습니다. [cite: D]

감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었다고 판단되므로, 감정가 이상으로 입찰가를 고려하되, 급매물 또는 시세보다 낮은 급매 물건 발생 가능성 등을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

명도 비용 및 제반 경비 등을 고려하여 본건의 적정 투자 가치를 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

[cite: A] 건축물표제부 JSON 분석 (사용승인일, 구조, 층수 등)

[cite: B] 감정평가서요약 요향표 (주위환경, 교통상황, 설비내역 등)

[cite: C] 구글 검색 결과 (보령시 죽정동 665 아파트 주변 혐오시설)

[cite: D] 구글 검색 결과 (보령시 죽정동 아파트 시세, 비슬블렌하임아파트 실거래가)

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