나이스옥션 법원경매 인천 2024타경548466 [1] 인천광역시 계양구 동양동 621-5 무유아트빌 나동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경548466 [1] 인천광역시 계양구 동양동 621-5 무유아트빌 나동 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경548466
• 주소: 인천광역시 계양구 당미4길 2, 나동 5층502호 (동양동,무유아트빌)
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매27계 2024타경548466 | 소재지: 인천광역시 계양구 당미4길 2, 나동 5층502호 (동양동,무유아트빌) | 감정가: 156,000,000원 | 최저가: 53,508,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경548466 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경548466 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 621-5 무유아트빌 나동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

토지 지분: 34.18㎡ (약 10.34평)

건물면적: 45.62㎡ (약 13.80평)

건물 지분: 45.62㎡ (약 13.80평)

1.3. 입지 조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "계양3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호입니다.

외벽: 인조석 붙임 마감 등입니다.

창호: 샤시 창호입니다.

이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

[참고: 최근 김포공항 주변 공항중요시설보호지구는 30년 만에 해제되는 추세에 있으며, 이에 따라 일부 건축 규제가 완화될 가능성이 있습니다. 하지만 해당 물건의 정확한 규제 해제 여부 및 시점은 추가 확인이 필요합니다.]

1.6. 권리 분석

권리 분석 요약: 본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특이사항으로 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석 시 중요하게 고려해야 합니다.

특별 매각 조건: 본 건은 특별 매각 조건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

1.7. 상권 분석

주변 상권 특성: 본 물건이 위치한 지역은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 인근에 행정복지센터가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

1.8. 생활 정보

생활 편의 시설: "계양3동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주거지 특성상 근린생활시설들을 통해 일상생활에 필요한 편의시설들을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.9. 잠재적 리스크

선순위 임차권: 본 건에는 선순위 임차권이 존재합니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하며, 배당 여부 및 임차인의 대항력 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 임장 조사가 필수적입니다.

위반 건축물: 본 건물은 집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다 (위반내역: 주택/샤시/7.4㎡ 무단 증축). 이는 건물 철거 또는 원상복구 명령 등 이행강제금이 부과될 수 있는 리스크가 있으며, 향후 건물 가치 평가 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

기타 제한 사항:

- 중요시설물보호지구(공항) 및 장애물제한표면구역(수평표면)에 해당됩니다. 이는 항공기 안전 운항을 위한 건축물 높이 제한 등의 규제가 적용될 수 있으나, 최근 김포공항 주변 보호지구 해제 추세에 따라 규제 완화 가능성도 있습니다.

- 과밀억제권역에 해당하여 향후 지역 개발 및 건축 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 선순위 임차권과 위반건축물 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 해당 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 금액 및 추가적인 부담 비용을 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

1.11. 투자 포인트

- 잠재적 투자 기회: 선순위 임차권 및 위반건축물 등 부담으로 인해 경매가가 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 이러한 리스크를 해소할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 지역 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 리스크 관리: 철저한 권리 분석, 임장 활동을 통한 임차인과의 협의, 위반건축물 관련 행정처분 내용 확인 등을 통해 투자 위험을 최소화해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계