나이스옥션 법원경매 고양 2023타경4673 [2] 경기도 파주시 다율동 992-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2023.07.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동에 소재한 "두일중학교"서측 인근 및 파주시 다율동 "청석초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호1,2)본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1, 2)인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1)남동측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
기호 2)동측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 2)도시지역(택지지구(교하지구 택지개발사업지역으로 준공, 지구단위계획준수,문의사항:균형발전과031-940-5323)), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(소2-42(국))(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(교하물푸레나무(300미터이내))<문화재보호법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2,4)철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 지상3층으로,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호 2,4)다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2. 목록4는 위반건축물로 이행강제금 부과됨(건축물대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2023타경4673 (2)

소재지: 경기도 파주시 다율동 992-7

용도: 근린주택

감정가: 1,192,230,200원

토지면적: 292.90㎡ (약 88.6평)

건물면적: 452.76㎡ (약 137.0평, 연면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 위반건축물

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 본건은 위반건축물로 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (건축물대장 참조)

* 중복사건 및 유동화물건으로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문발동 "두일중학교" 서측 인근 및 파주시 다율동 "청석초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주변 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 기호 1)은 남동측으로 노폭 약 8m 도로에 접하며, 기호 2)는 동측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당하며, 교하물푸레나무(300미터 이내) 관련하여 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 하나은행 근저당 (토지 을10, 2016.05.26. 접수, 432,000,000원 / 건물 을1, 2017.03.02. 접수, 432,000,000원)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (하나은행 근저당, 압류, 임의경매 등)

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 현재 파악된 임차인 중 대항력이 있는 임차인은 김수자 씨 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2017-02-27)가 유일하게 존재합니다. 이 외의 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-22, 대항력 없음)

* 강철용 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-01, 확정 2021-06-01, 대항력 없음)

* 김무민 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-09, 확정 2023-07-24, 대항력 없음)

* 김무민 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-09, 확정 2023-07-24, 대항력 없음)

* 김상진 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-03-15, 확정 2016-12-28, 대항력 없음)

* 김수자 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-02-27, 대항력 있음)

* 김유나 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-08-16, 대항력 없음)

* 박준선 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-11, 확정 2022-01-11, 대항력 없음)

* 배종수 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-15, 확정 2020-12-15, 대항력 없음)

* 안영자 (보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-17, 확정 2023-03-17, 대항력 없음)

* 윤준희 (보증금 87,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-20, 확정 2022-10-20, 대항력 없음)

* 이혜연 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-16, 확정 없음, 대항력 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

파주시 다율동 지역의 최근 아파트 매매가는 3.7억~5.8억 원 수준이며, 신축 빌라의 경우 3.5억~5.2억 원의 시세를 형성하고 있습니다. 본건과 같은 근린주택의 경우, 정확한 비교 사례를 찾기 어려우나, 인근 유사 건물들의 시세 추이를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 낙찰가 형성이 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

본건은 "두일중학교"와 "청석초등학교"에 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 편의시설 및 상업시설은 차로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 환경 (잠재적 혐오시설)

현재까지 검색된 정보상으로는 본건 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있는 지역이 존재하나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물 및 이행강제금

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 이에 따라 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이는 건물 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 중복사건 및 유동화물건

중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항은 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5.3. 대항력 있는 임차인

김수자 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력 있는 임차인으로 등록되어 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 계산되었으나, 대항력 유무는 법률적 검토가 추가로 필요할 수 있는 부분입니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 다율동에 위치한 근린주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교육 시설 및 교통 접근성이 양호하며, 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

그러나 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 가능성, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 여부 등은 투자를 결정하기 전에 신중하게 검토해야 할 위험 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청석초등학교, 두일중학교 인근에 위치하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 다용도 활용 가능성: 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 가능하여 다양한 사업적 활용이 기대됩니다.

* 토지 가치: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 1,192,230,200원입니다.

현재 파주시 다율동 지역의 유사 부동산 시세 및 본건의 제반 사항(위반건축물, 대항력 있는 임차인 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 953,784,000원 ~ 1,073,007,000원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

(참고: 인수 보증금 합계 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.