나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60397 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 155-27 다원쉐르빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "녹번초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "역촌역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, "제2종근린생활시설 및 다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2024타경60397 (1) 사건에 대한 분석을 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60397 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 155-27 다원쉐르빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 365,000,000원

토지 면적: 37.67㎡ (약 11.4평)

건물 면적: 72.09㎡ (약 21.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO (정확한 명칭 확인 필요)

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, "녹번초등학교" 남서측 인근 지역입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 주거 지역의 특성을 지니고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "역촌역"과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 2010년 7월 준공되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다. 본 건은 5층 건물 중 5층 501호로, 현재 "다세대주택"으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 계획

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 가장형이며, "제2종근린생활시설 및 다세대주택" 건부지로 이용 중입니다. 토지 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 6일 접수된 주식회사여명컨설팅의 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 인수되는 주요 권리는 을구 7번의 주택임차권입니다.

* 임차인: 장 (임차인 현황상의 보증금 331,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 4월 23일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 대항력: 있음 (말소기준권리보다 선순위)

* 인수 내용: 임차인의 보증금 331,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

근저당권(주식회사여명컨설팅), 압류(은평구), 강제경매개시결정(주택도시보증공사) 등은 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 931,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있습니다. 따라서 전형적인 주거지 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 녹번초등학교가 소재하여 교육 환경은 보통입니다. 다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

지하철 6호선 역촌역 이용이 가능하며, 버스 정류장도 인근에 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다. 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 331,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 법원 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 미변제 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이로 인해 실제 매수 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 군사 관련 지역 규제

본 물건 소재지는 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역에 해당하며, 위탁 고도(77-257m) 내에 위치하여 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 규제

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 관련 법규에 따른 추가적인 확인 및 준수 사항이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 지하철 6호선 역촌역 인근으로 교통이 양호한 편입니다. 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 가장 중요한 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 331,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 365,000,000원의 대부분을 차지하며, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인의 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 분석과 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물(2010년 준공)로서의 내구성과 가치.

* 지하철 6호선 역촌역 인근의 교통 편의성.

* 장기적인 관점에서 지역의 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 365,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 331,000,000원임을 고려해야 합니다. 따라서, 실제 매수인의 총 지출액은 최소 331,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 2026년 5월에 거래된 인근 다세대주택의 사례는 다음과 같습니다.

* 50.25㎡ (75-7번지): 215,000,000원

* 59.12㎡ (152-90번지): 435,000,000원

* 28.78㎡ (31-23번지): 305,000,000원

본건은 72.09㎡로, 59.12㎡ 사례(435,000,000원)와 면적 차이가 크지 않으나 가격이 더 높습니다. 본건의 감정가 365,000,000원은 주변 시세 범위 내에 있는 것으로 보이나, 임차 보증금 331,000,000원을 고려하면 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액은 34,000,000원에 불과합니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정함에 있어 임차인이 배당받지 못하는 금액이 가장 중요한 변수가 됩니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 금액만큼 추가적인 부담이 발생합니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인의 배당 예상 금액, 낙찰 후 예상되는 총 지출액(낙찰가 + 미배당 임차보증금), 그리고 본건 건물의 순수 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인의 배당 현황에 대한 추가 정보 없이는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 최소 331,000,000원 이상 을 고려해야 하며, 잠재적인 추가 인수 금액을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.