나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61949 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2024.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ‘연희초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위
는 단독/다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거 및 상업지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등,
전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

의견서 2pg "기타 참고사항" 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조,경량철골구조 / (철근)콘크리트지붕,
6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외 벽 : 석재 및 판넬 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 공실임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

의견서 2pg "기타 참고사항" 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경61949 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 6층601호

1.3. 용도: 도시형생활주택

1.4. 감정가: 380,000,000원

1.5. 토지면적: 37.89㎡ (약 11.46평)

1.6. 건물면적: 62.23㎡ (약 18.82평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 강제경매

1.9. 채권자: 최OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ‘연희초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거 및 상업지대로서 전반적인 주거환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황이 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

정보 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑8, 신용보증기금 가압류 (2023.07.20 접수)

3.2. 주요 권리 현황

* 갑7 (2023.07.20): 박미숙, 소유권이전청구권가등기 (매매예약) - 매수인 인수

* 갑7-1 (2023.11.21): 경기신용보증재단, 7번 가등기 소유권이전청구권가처분 - 매수인 인수

* 을3 (2024.01.12): 최승한, 주택임차권 (160,000,000원) - 매수인 인수

* 을4 (2024.07.08): 노연미, 주택임차권 (170,000,000원) - 매수인 인수

* 갑8 (2023.07.20): 신용보증기금, 가압류 - 말소 (말소기준권리)

* 갑9 (2023.08.03): 경기신용보증재단, 가압류 - 말소

* 갑10 (2024.10.15): 최승한, 강제경매 - 말소 (본건 경매)

* 갑11 (2024.12.23): 서울보증보험, 가압류 - 말소

* 갑12 (2025.01.31): 서대문구, 압류 - 말소

3.3. 주요 임차인 정보

* 임차인: 최승한

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-12

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 있음

* 등기사항: 주택임차권 (을3, 말소: 인수)

* 임차인: 노연미

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-07-08

* 대항력: 있음

* 등기사항: 주택임차권 (을4, 말소: 인수)

3.4. 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

주의: 상기 임차인들은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 갑구 7번 소유권이전청구권 가등기(2023.07.20. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 을구 3·4번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

건물은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

4.2. 주요 수요층

인근에 연희초등학교가 소재하여 학생 관련 소비 수요 예상됩니다.

4.3. 상업시설 분포

주변 상가 업종으로는 근린생활시설이 분포하며, 배후 주거단지 수요를 기반으로 한 업종 발달 가능성이 있습니다.

4.4. 추가 분석 필요성

상세한 상권 분석을 위해서는 외부 데이터 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 소재.

5.2. 주거환경

단독/다세대주택, 근린생활시설 등 혼재된 주거 및 상업지대.

5.3. 교육시설

연희초등학교 인접.

5.4. 편의시설

제공된 정보로는 상세 파악이 어려우나, 근린생활시설이 분포합니다.

5.5. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

최승한(1.6억원), 노연미(1.7억원) 두 명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (총 3.3억원)

6.2. 선순위 가등기

박미숙 명의의 소유권이전청구권 가등기(2023.07.20.)가 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 가등기권자가 매매예약을 완결할 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

공부상 1개 호(601호)로 등재되어 있으나, 현황은 601호, 602호로 구분되어 있습니다 (감정평가서 참조). 이는 향후 재산권 행사 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 건물 용도 관련 불확실성

공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 공실입니다. (건축물대장상 공동주택(다세대주택(도시형생활주택 원룸형)) 및 제2종근린생활시설(일반음식점,사무소)로도 기재되어 있어 확인 필요)

7. 종합 의견

8. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 도시형생활주택으로, 연희초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 교통 접근성도 좋습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 두 명과 말소되지 않는 선순위 가등기가 존재하여 인수해야 할 보증금 및 잠재적 소유권 상실 위험이 있습니다. 또한, 현황과 공부상의 호수 구분 차이도 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 이러한 권리 관계와 현황상의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

10. 투자 포인트

* 서울 서대문구 연희동이라는 입지적 강점.

* 연희초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점.

* 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 배후 수요 확보 가능성.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간 수요 충족 기대.

11. 예상 입찰가

11.1. 감정가

380,000,000원

11.2. 주변 시세 분석

* 최근 매매 정보 (2026년 3월, 유사 면적 61.45㎡): 370,000,000원 (연희그린빌라, 187-45번지)

* 본건 건물 면적(62.23㎡)은 가장 유사한 거래 사례(61.45㎡)와 가격(37,000만원)이 거의 일치합니다.

* 본건의 감정가는 380,000,000원으로, 현재 파악된 시세보다 다소 높은 수준입니다.

11.3. 권리 인수 비용

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 가등기 인수: 매수인이 인수해야 할 가등기는 금전으로 산정하기 어렵지만, 추후 소유권 상실 위험이 잠재되어 있습니다.

11.4. 낙찰가 산정

* 권리 관계상 인수되는 임차 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 선순위 가등기는 명확한 리스크 요인입니다.

* 건물 현황과 공부상의 차이(601호, 602호 구분) 또한 고려해야 합니다.

* 입찰가 산정 시, 감정가 380,000,000원을 기준으로 하되, 명확한 권리 인수 부담(가등기) 및 추후 소송 비용, 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 시세가 370,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가 이상은 부담스러울 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 304,000,000원 (감정가 380,000,000원의 80%) ~ 342,000,000원 (감정가 380,000,000원의 90%) 범위를 고려하되, 최종 결정은 법률 전문가와 상의 후 진행하시기 바랍니다.

* 본건의 특수성을 고려하여, 300,000,000원 ~ 320,000,000원 선에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.