나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61949 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61949 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 6층601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경61949
• 주소: 서울특별시 서대문구 연희로 81-19, 6층601호
• 감정가: 380,000,000원
• 최저가: 194,560,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매5계 2024타경61949 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희로 81-19, 6층601호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 194,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경61949 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 6층601호

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 공실 (다세대주택으로 오인할 수 있으나, 건축물대장상 용도 확인 필요)

감정가: 380,000,000원

토지면적: 37.89㎡ (약 11.46평)

건물면적: 62.23㎡ (약 18.82평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 최OO

특이사항: 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 공실 상태입니다. 공부와의 차이에 대한 자세한 내용은 감정평가서 의견서 2페이지를 참조해야 합니다.

주의사항: 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 행위 제한 및 활용 방안에 대한 사전 검토가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한사항을 확인하고 준수해야 합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동에 소재하며, 연희초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 경매 절차에 따라 매각이 완료되면 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 일반적인 경매 원칙에 따른 것이며, 실제 권리관계는 입찰 전 법원 문건, 현장 조사 등을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 최OO입니다.

1.4. 상권분석

연희동은 독특한 분위기와 함께 젊은층이 선호하는 상점, 카페, 맛집 등이 자리 잡으면서 꾸준히 상권이 발전하고 있는 지역입니다. 본 건이 위치한 연희초등학교 인근은 주거 지역의 특성을 가지면서도 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 뒷받침되고 있습니다. 다만, 본 물건의 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이고 현황이 공실이라는 점을 감안할 때, 해당 물건의 상가로서의 잠재적 가치와 실제 임대 수요를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 연희초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다. 중학교 및 고등학교는 주변 지역에 분포하고 있습니다. 교통은 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 여러 곳으로 이동이 가능하나, 지하철역까지의 거리는 다소 있어 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다. (예: 신촌역, 홍대입구역 등은 도보 또는 대중교통 이용 필요) 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용은 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도와 현황의 불일치가 가장 큰 리스크 요인입니다. 본 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 실제로는 공실 상태입니다. 향후 주택(다세대주택) 등 다른 용도로 사용하거나 변경하기 위해서는 건축법 등 관련 법규 검토 및 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 토지이용계획상의 여러 제한 사항이 존재합니다. 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역은 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 시 군사시설 또는 경관 보호를 위한 엄격한 제한이 따를 수 있으므로, 사전에 관련 기관에 문의하여 구체적인 제한 내용을 확인해야 합니다.

셋째, 현황 공실 상태로 인해 임대 수익 발생 전까지 추가적인 관리비, 공과금 등의 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성상, 소음이나 악취 등을 유발할 수 있는 시설이 인근에 존재할 가능성은 항상 존재하므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 점검하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 서울서부지방법원 2024타경61949 (1) 물건은 서울 서대문구 연희동이라는 지역적 이점을 가진 제2종근린생활시설(사무소) 용도의 부동산입니다. 입지 및 교통 여건은 양호한 편이나, 공부상 용도와 현황의 불일치, 그리고 복합적인 토지이용 제한사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 신중한 접근이 필요하며, 특히 해당 건물을 어떤 용도로 활용할 것인지, 그리고 건축 및 사용 관련 법규상 제한 사항들을 면밀히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 임대 수익보다는 시세 차익을 목표로 하거나, 실사용 목적(사무실, 상가 등)으로 활용하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 연희동은 꾸준히 가치가 상승하고 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. **토지 지분:** 건물 면적 대비 토지 지분이 일정 수준 확보되어 있어, 향후 재건축이나 개발 시 잠재적인 가치를 고려할 수 있습니다.

3. **잠재적 활용 가치:** 공부상 용도인 제2종근린생활시설(사무소) 외에, 관련 법규 검토를 통해 주택 등 다른 용도로의 변경 가능성을 타진해 볼 여지가 있습니다. (단, 관련 법규 및 행정 절차 확인 필수)

4. **경매 통한 취득:** 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 권리관계가 명확하다면 안정적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매5계