나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62324 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 북측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "응암역·구산역" 까지 도보로 각각 약2-3분
및 약10-12분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제6층 제602호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대20세대), 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62324 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층602호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 273,000,000원

* 토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

* 토지지분: 16.5㎡ (약 4.99평)

* 건물면적 (전용면적): 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물지분: 27.6㎡ (약 8.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2021년 1월 4일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 대중교통수단인 버스정류장까지 도보 약 2-3분, 지하철 6호선 "응암역·구산역"까지 도보 약 10-12분 정도 소요됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 4번 주택임차권 (등기일자: 2023년 11월 16일, 권리자: 박 , 보증금: 264,000,000원)이 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리:

* 을구 3번 근저당권 (등기일자: 2022년 9월 19일, 권리자: 김점환, 채권액: 97,500,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 말소될 예정이나, 을구 4번 주택임차권은 인수 대상입니다.

* 기타 권리사항:

* 갑구 1번: 소유권보존 (등기일자: 2021년 1월 12일)

* 갑구 2번: 공유자전원지분전부이전 (등기일자: 2021년 11월 12일)

* 갑구 3번: 압류 (등기일자: 2023년 8월 3일, 채권자: 원주세무서장, 말소)

* 갑구 4번: 가압류 (등기일자: 2023년 8월 3일, 채권자: 박현경, 채권액: 185,605,479원, 말소)

* 갑구 5번: 강제경매 (등기일자: 2024년 10월 17일, 채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 271,604,930원, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-22

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 박 )

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-20

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 264,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 264,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 은평구 역촌동 일대는 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 상업 시설: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 지하철역과 버스정류장이 도보 거리에 있어 유동인구 확보 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "역촌초등교"가 인근에 있으며, 단지 및 주변 지역에 다양한 상업시설, 교육시설, 공원 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제6층 제602호입니다.

* 내부 구조: 현관 1, 방 2, 주방 1, 거실 1, 욕실겸화장실 1, 발코니 1 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

* 토지 이용: 세장형 토지에 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대 20세대) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

* 주택도시보증공사(박 )의 임차 보증금 264,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인의 전입일자(2021-11-12)와 배당신고일자(2023-11-16)를 고려할 때, 낙찰 시점에 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 높습니다.

* 공동담보 물건:

* 물건 정보에 '공동담보'라는 특이사항이 있으나, 해당 공동담보로 묶인 다른 물건에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항:

* 본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

* 주변 시설:

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역 특성상, 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2021년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 입지 및 교통 편의도는 보통 수준이며, 생활 인프라도 양호한 편입니다. 그러나 권리분석상 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 최대 264,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 매수 부담액이 커지므로, 해당 임차인의 배당 예상액 및 실제 인수될 보증금 규모를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 현대적인 건축 기준을 따르고 있습니다.

* 역세권 인접: 지하철 6호선 역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 실수요자 및 투자자 모두 고려 가능: 소형 주거 형태인 도시형생활주택으로 실수요자뿐만 아니라, 보증금 인수 리스크를 감안하더라도 시세 차익을 노리는 투자자에게도 고려될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 재개발 가능성이나 지역 발전 계획에 따라 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 273,000,000원

* 인수 보증금: 264,000,000원 (주택도시보증공사/박 )

* 순수 낙찰가 고려 금액: 감정가 - 인수 보증금 = 9,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 거래된 25.81㎡ 다세대주택(2012년식)이 155,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 전용면적은 27.60㎡이며, 2021년식으로 더 신축임을 감안할 때, 보증금을 제외한 순수 시세는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금 264,000,000원을 제외한 순수 입찰 희망가격을 160,000,000원으로 설정 시, 총 입찰가는 424,000,000원이 됩니다.

* 순수 입찰 희망가격을 170,000,000원으로 설정 시, 총 입찰가는 434,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 264,000,000원을 포함하여 총 424,000,000원에서 434,000,000원 범위 내에서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 최대한 보수적으로 산정하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 권고: 보증금 인수액 264,000,000원 + 순수 입찰가 166,000,000원 = 총 430,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가와 신축 연식을 감안한 가격이며, 인수 보증금 부담을 상쇄할 수 있는 범위입니다.

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