나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62485 [1] 서울특별시 은평구 신사동 1-128 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울기독대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 응암역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 4층 401호로서,
(사용승인일: 2008.12.03)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62485 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 1-128 4층401호

* 용도: 다세대주택 (내부구조도 참조)

* 감정가: 311,000,000원

* 토지면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

* 토지지분: 26.8㎡ (약 8.11평)

* 건물면적: 63.30㎡ (약 19.15평)

* 건물지분: 63.3㎡ (약 19.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2008년 12월 03일

* 건축물 용도: 다세대주택, 제2종근린생활시설

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울기독대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 04월 16일자 은평구(서울특별시)의 압류 (갑6) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번: 2023년 09월 04일 접수된 송의영의 주택임차권으로, 금액은 285,000,000원입니다.

* 본 주택임차인은 대항력이 있으며, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 임차인 송의영의 보증금 285,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송의영 (성만 표시: 송 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 30일

* 확정일자: 2021년 07월 02일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 09월 04일

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 2008년 12월 08일 (양동진 외 1명)

* 공유자전원지분전부 이전: 2009년 02월 13일 (박위규)

* 소유권이전: 2021년 08월 23일 (윤길중, 매매 285,000,000원)

* 주택임차권: 2023년 09월 04일 (송의영, 285,000,000원, 인수)

* 압류: 2024년 04월 16일 (은평구, 말소기준권리)

* 강제경매: 2024년 10월 29일 (주택도시보증공사, 299,803,187원)

* 등기부채권 총액 (주요 권리 기준): 285,000,000원 (임차권) + 299,803,187원 (강제경매) = 584,803,187원

4. 상권분석

* 주변 건물 시세 분석:

* 신한노블레스 (2003년식, 전용 82.37㎡): 2026년 5월 39,000만원 (직거래)

* 미건빌라 (1992년식, 전용 58.71㎡): 2026년 5월 21,100만원 (중개거래)

* 하나쉐르빌 (2002년식, 전용 43.53㎡): 2026년 5월 20,000만원 (중개거래)

* 분석: 본건은 전용면적 63.30㎡ (약 19.15평)으로, 주변 시세에서 미건빌라(58.71㎡, 21,100만원)와 유사한 규모입니다. 신한노블레스(82.37㎡, 39,000만원)보다는 작지만, 건축 연도(2008년식)가 미건빌라(1992년식) 및 하나쉐르빌(2002년식)보다 최신이므로, 본건의 순수 부동산 가치는 21,100만원보다는 높을 것으로 예상됩니다. 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 대략 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층에 위치하며, 사용승인일은 2008년 12월 03일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 송의영의 보증금 285,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로, 이는 실질적인 매수인의 부담으로 작용합니다. 현재 감정가(311,000,000원)와 비교할 때 인수 보증금 비율이 매우 높아 신중한 검토가 필요합니다.

* 지역 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 기타 법률에 따른 제한사항(가축사육제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 기초 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종적인 판단은 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동의 역세권(6호선 응암역)에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. 2008년식 건물로 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 문제점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 285,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 본건의 낙찰가 산정에 결정적인 영향을 미치며, 인수되는 보증금을 고려했을 때 투자 수익성이 매우 불확실할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 6호선 응암역 인근으로 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 환경: 주변의 학교, 공원, 상업시설 등으로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 비교적 신축: 2008년식 건물로 관리 상태에 따라 양호한 주거 품질을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 물건 가치: 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원

* 인수 보증금: 285,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 즉, 물건의 실제 가치에서 인수해야 할 채무(보증금)를 차감한 금액이 입찰가의 상한선이 됩니다.

* 예상 시장 가치(최고가 기준): 280,000,000원

* 인수 보증금: 285,000,000원

* 예상 입찰가 (시장 가치 - 인수 보증금): 280,000,000원 - 285,000,000원 = -5,000,000원

* 종합 의견: 위 산정 결과에 따르면, 현 시세 기준으로 보았을 때 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하게 될 경우, 인수되는 채무액이 물건의 시장 가치보다 높아 매수인이 손해를 볼 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 합리적인 선에서의 입찰은 어려울 것으로 판단되며, 만약 입찰을 진행한다면 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하는 경우를 철저히 분석하거나, 본건의 실제 시장 가치가 현재 추정치보다 훨씬 높다는 명확한 근거가 필요합니다.

* 추천 입찰가: 실질적인 투자 가치를 고려했을 때, 0원 또는 권장하지 않음 . 만약 임차인의 배당 가능 금액을 면밀히 분석하여 인수 부담액이 줄어들 가능성이 있다면, 그에 따라 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.