나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64627 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 522-60 행복마을 102동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어
있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철 3호선,
6호선 "연신내역" 등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건 내 제4층 제401호로서
(사용승인일: 2016.11.02),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(침실2, 다용도실, 거실, 주방, 화장실2, 발코니1,
현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형다
세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64627 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 522-60 행복마을 102동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 282,000,000원

면적:

토지면적: 32.90㎡ (약 9.95평)

건물면적: 54.43㎡ (약 16.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 3호선 및 6호선 "연신내역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

토지이용 및 도로상태:

완만한 경사지대 내 자체 지반이 평탄한 부정형 토지이며, 본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한사항:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

등기부 상 말소기준권리는 2024년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑9)임.

인수되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (채권자: 김 , 금액: 310,000,000원, 접수일: 2023.06.08)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

해당 임차인은 2021년 5월 12일 전입, 2021년 4월 22일 확정일자를 받아 대항력이 있으며, 보증금 310,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

*주의: 권리분석 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 등기부 및 물건명세서 내용과 상반되는 정보일 수 있으며, 실제로는 310,000,000원의 보증금 인수가 발생할 가능성이 높으므로 반드시 확인이 필요합니다.*

임차인 현황:

* 임차인: 김 (보증금 310,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-12, 확정일자 2021-04-22)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 인수 조건

1.4. 상권분석

지역 특성:

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 다세대, 도시형생활주택, 소형 아파트 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

최근 거래 사례 분석:

주변 유사 건물들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 행복마을 (연립, 1994년식, 46.47㎡): 2026년 5월, 235,000,000원 (약 506만원/㎡)

* (275-154) (다세대, 1986년식, 49.97㎡): 2026년 5월, 190,000,000원 (약 380만원/㎡)

* 창성빌라(507-2) (다세대, 2001년식, 71.91㎡): 2026년 5월, 330,000,000원 (약 459만원/㎡)

본 물건은 2016년식으로 비교적 신축 건물이며, 면적은 54.43㎡(약 16.46평)입니다. 제공된 인근 사례들은 건축 연도가 오래되어 본 물건의 가치를 직접적으로 반영하기는 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 282,000,000원으로, 평당 약 1,713만원 수준입니다.

1.5. 생활정보

주거 형태 및 내부 구조:

집합건축물대장상 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 4층 401호 도시형생활주택(침실 2, 다용도실, 거실, 주방, 화장실 2, 발코니 1, 현관 등)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016년 11월 2일입니다.

설비:

도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

편의시설:

인근에 선정중고등학교 및 근린생활시설이 위치하며, 연신내역 역세권에 속하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금:

가장 큰 리스크 요인은 310,000,000원의 임차보증금입니다. 본 물건은 임차인의 보증금이 감정가(282,000,000원)보다 높으며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 추가로 부담해야 하므로 실질적인 매수 비용이 크게 늘어날 수 있습니다.

대항력 있는 임차인:

임차인 김 은 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

도로 접근성:

건물 북동측으로 약 3m 내외의 도로에 접해 있어, 일부 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

주변 환경:

주택 밀집 지역에 위치하여 소음 등 생활 불편이 있을 수 있으며, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 도시형생활주택 및 다세대 주택 등이 혼재된 일반적인 주거 환경입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 2016년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 연신내역 역세권이라는 입지적 이점도 갖추고 있습니다.

하지만, 3억 1천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 감정가(2억 8,200만원)가 보증금보다 낮기 때문에, 설령 최저가에 낙찰받더라도 최소 310,000,000원의 보증금 부담이 발생하며, 배당 상황에 따라 추가적인 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

따라서, 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 매수인이 최종적으로 부담해야 할 금액을 정확히 산정한 후, 이 금액을 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다. 신중한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 역세권 입지: 지하철 3, 6호선 연신내역 이용이 가능한 지역으로, 교통 편의성이 높습니다.

* 주거 선호도: 은평구는 꾸준한 주택 수요를 보이는 지역입니다.

* *주의: 상기 투자 포인트는 물건 자체의 장점이나, 인수되는 임차보증금이라는 중대한 리스크를 충분히 상쇄할 수 있는지는 별도 판단이 필요합니다.*

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 시세는 건축 연도가 오래된 건물들의 거래 사례로, 본 물건(2016년식)의 실제 가치를 반영하기 어렵습니다. 신축 건물임을 감안하면, 평당 700만원 ~ 1,000만원 수준의 시세가 적용될 수 있습니다.

건물 면적 54.43㎡ (약 16.46평) 기준으로, 시세 환산 시 약 381,010,000원 ~ 544,300,000원 범위의 가치를 가질 수 있습니다.

인수 보증금 고려:

가장 중요한 점은 310,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 이는 실질적인 낙찰가에 직접적인 영향을 미칩니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계 0원으로 기재된 내용은 오류일 가능성이 높으며, 실제로는 310,000,000원을 인수해야 할 것으로 판단됩니다.

산정 근거:

1. 실질 인수 가격 하한선: 310,000,000원 (임차인 보증금 인수액)

2. 감정가: 282,000,000원 (인수 보증금보다 낮음)

3. 신축 건물 가치: 주변 시세 및 건물 상태를 고려 시, 잠재적 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있으나, 인수 보증금이 상한선을 결정할 가능성이 높음.

예상 입찰가:

본 물건은 인수해야 할 임차보증금 310,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가는 이를 반영하지 못한 것으로 보입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 320,000,000원 으로 제안합니다.

이는 인수 보증금 310,000,000원을 최소한으로 고려하고, 신축 건물 가치 및 향후 시세 상승 가능성을 일부 반영한 보수적인 금액입니다.

실제 입찰 시에는 배당표를 면밀히 분석하여 임차 보증금의 전액 또는 일부 변제 여부를 확인하고, 잔여 인수액을 최종적으로 산정한 후 입찰가를 조정해야 합니다.

*최종 확인 사항: 임차인 배당표, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 명도 가능성 재확인.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.