나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64207 [1] 서울특별시 은평구 대조동 221-17 금호하이츠 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64207 [1] 서울특별시 은평구 대조동 221-17 금호하이츠 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매7계 2024타경64207 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로20길 11-3, 5층502호 (대조동,금호하이츠) | 감정가: 328,353,000원 | 최저가: 134,493,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경64207 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64207 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 221-17 금호하이츠 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 328,353,000원

토지면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

건물면적: 60.35㎡ (약 18.26평)

건물 제시외면적: 3.30㎡ (약 0.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 서울특별시 은평구 대조동에 위치하며, "대조초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선 및 3호선 환승역인 연신내역과 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

건물 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필지가 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건은 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

공부와의 차이: 공부상 현황과 차이는 없습니다.

1.4. 권리 분석

소유자 및 채무자: 최OO (1인)

채권자: 주OOOOOOO (1개)

경매 구분: 부동산강제경매

특이사항: 없음.

주의사항: 제시외 건물 포함하여 매각이 진행됩니다.

임대차 현황: 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임차보증금은 250,000,000원이며, 502호 전부를 점유하고 있습니다. 임대차계약일자는 2020년 6월 29일, 주민등록일자 및 점유개시일자는 2020년 8월 28일, 확정일자는 2020년 7월 7일입니다. 임차권자는 신**입니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

주변 시설: 본건은 대조초등학교 북측 인근에 위치하며, 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

교통 접근성: 지하철 3호선과 6호선의 환승역인 연신내역이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

지역 특성: 은평구 대조동 지역은 주거 밀집 지역으로, 비교적 오래된 주택과 신축 빌라가 혼재되어 있습니다. 연신내역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 서울 서북부의 핵심 상권 중 하나로 평가받고 있습니다.

혐오시설: 현재 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 향후 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 인수 위험: 2억 5천만원의 보증금을 가진 임차인이 존재합니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다. 임대차 계약일(2020.06.29) 대비 주민등록 및 점유 개시일(2020.08.28)이 늦고, 확정일자(2020.07.07)도 계약일보다 늦지만 주민등록일보다는 빠른 점 등을 고려할 때, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. (정확한 권리 분석을 위해 전문가와 상담이 필요합니다.)

제시외 건물: 제시외 건물 포함 매각 대상이므로, 이에 대한 법적 문제, 철거 비용 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

건축 연한 및 유지보수: 본건 건물의 건축 연한에 따라 향후 예상되는 유지보수 또는 리모델링 비용을 고려해야 합니다. (추가 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 대조동의 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 감정가는 3억 2천만원대이나, 2억 5천만원의 보증금을 가진 임차인이 존재하여 권리 분석에 신중함이 요구됩니다. 제시외 건물이 포함된 점도 유의해야 할 사항입니다. 주거 지역으로서의 안정성과 더불어 연신내역 주변의 개발 가능성은 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 교통망: 지하철 3호선과 6호선의 환승역인 연신내역 이용이 편리하여 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

편리한 생활 인프라: 학교, 병원, 마트 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

개발 잠재력: 연신내역 일대 지역 개발 계획 및 교통망 확충(GTX 노선 등)으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

투자 매력도 분석: 임차인 인수 가능성 및 제시외 건물 등의 리스크 요인을 면밀히 분석하여, 적정 투자 가치를 판단해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매7계