나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64566 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 응암3동 소재 "응암3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 새절역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물내 제8층 제802호로,

외벽 : 치장벽돌, 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 소화전, 기계식 주차장 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔), 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64566 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 8층802호

건물명: 거성리젠시

주요구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2020년 10월 05일

건축물 용도: 도시형생활주택 (업무시설(오피스텔), 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 혼합)

현재 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평) - 전용면적 기준

감정가: 297,000,000원

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각기일: (정보 제공되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암3동 소재 "응암3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 특성 및 규제

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 기타 규제사항: 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 후, 주택 임차권(을1, 채권액 297,000,000원, 전입일 2021.03.02)이 설정되어 있으며, 이후 강제경매 개시결정(갑3, 채권액 317,712,309원)이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매 개시결정 등기(갑3, 접수일자 2024-12-05)입니다.

본 건의 임차권 등기(을1, 접수일자 2023-05-10)는 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 이에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항 및 물건명세서상 임차권(을1)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 297,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 배당표 확정 시 최종 확인이 필요합니다. (이 부분은 상반된 정보이므로 주의 깊게 확인해야 합니다.)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 297,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-02

* 확정일자: 2021-02-09

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액(297,000,000원)이 배당에서 변제되지 않을 시 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 건물은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있으며, 주변에 상점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 유사 부동산 거래 사례

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 "인산엘르빌"(2018년식, 전용면적 29.83㎡)의 경우 2026년 5월 8일에 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가(29.99㎡, 297,000,000원)와 유사한 수준으로, 해당 지역의 시세는 ㎡당 약 900만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 인근에 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교, 학원 등 교육시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보 및 시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

인근 지역에 병원, 의원 등 의료시설이 위치할 가능성이 높으며, 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인의 대항력 있는 임차권으로 인해 보증금 인수 가능성이 존재하며, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 됩니다. 만약 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 인수 금액만큼 총 투자 비용이 증가하여 수익성에 직접적인 영향을 미칩니다. (인수 보증금 관련 상반된 정보 존재하여 추가 확인 필수)

6.2. 물건 자체 리스크

건물 노후도, 누수, 결로 등 건물 자체의 하자에 대한 검토가 필요합니다. 준공 연도(2018년)를 고려할 때, 전반적인 상태는 양호할 수 있으나, 상세 점검이 요구됩니다.

6.3. 주변 시설 리스크

제공된 정보 및 법규상 특이 혐오시설 존재 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 부동산 정보 검색을 통해 유해 시설, 소음 발생원 등 잠재적 리스크 요소를 파악하는 것이 중요합니다. (법규상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등은 일반적인 주거 환경에 직접적인 악영향을 미치지 않음)

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 서울 은평구 응암동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(6호선 새절역) 접근성이 양호하고 주거 및 상업 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 다만, 29.99㎡의 소형 면적임에도 불구하고 297,000,000원의 높은 임차보증금이 인수될 가능성이 있어, 투자 시 총 투자 비용 대비 수익률 분석이 매우 중요합니다.

7.2. 투자 적합성

본 건은 임차인 인수 부담이 크므로, 이를 상쇄할 만한 시세 차익 또는 안정적인 월세 수입 확보가 가능한지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 투자 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 서울시 은평구 역세권(6호선 새절역) 인근 입지

* 도시형생활주택 및 오피스텔 혼합 용도로 인한 다양한 활용 가능성

* 인근 신축 건물(인산엘르빌) 거래 사례를 통해 파악되는 시세 수준 (㎡당 약 900만원)

8.2. 기회

* 향후 지역 개발 가능성 및 지하철 노선 확충에 따른 가치 상승 기대

* 소형 면적의 특성상 1인 가구 수요 지속

* (주의) 만약 임차보증금이 배당으로 전액 변제되어 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저가 매수를 통한 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보에서 "인산엘르빌"(29.83㎡)이 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(29.99㎡)의 현재 시세는 약 290,000,000원 ~ 297,000,000원으로 판단됩니다.

9.2. 산정 근거

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 297,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 하지만 권리분석 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰 시 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 법원의 배당표 확정 및 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

만약 보증금 인수 부담이 없다면, 현재 시세(약 290,000,000원)를 기준으로 감정가(297,000,000원) 대비 85% 수준으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

9.3. 권장 입찰가

상기 시세 분석 및 위험 요소를 고려할 때, '보증금 인수 부담이 없을 경우'를 가정한 권장 입찰가는 다음과 같습니다.

권장 입찰가: 약 250,000,000원 ~ 260,000,000원

(참고: 만약 임차보증금 297,000,000원이 실제로 인수된다면, 총 투자 비용이 매우 높아져 수익률 확보가 어렵거나 손실이 발생할 수 있으므로, 이러한 경우에는 매우 신중한 접근 또는 입찰 포기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.