나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50410 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동주민센터" 북서측 인근에 위치에 위치하며,
인근은 오피스텔, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "6호선 역촌역" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(평스라브)지붕 9층 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 2021.04.05.),
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 옥외 주차장 및
기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 16호),
다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대 16세대)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:
도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.
기호(2) :　도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:
도시계획과),　가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

※ 임대관계 : 미상임.
※ 기타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50410 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 2층202호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(평스라브)지붕 9층 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021.04.05.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 276,000,000원

토지면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

건물면적: 39.64㎡ (약 12.00평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 역촌역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

본건은 서측으로 세로변의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 16호) 및 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대 16세대)으로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

건축물 표제부에 따르면, 해당 건물(A동)은 업무시설(오피스텔 16호) 및 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대 16세대)으로 이용되고 있으며, 전체 건물(SM벨리체)로는 업무시설 28호, 다세대주택 20세대로 구성됩니다. [cite: JSON]

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 선순위 임차권: 송 (보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-02, 확정 2021-08-20, 대항력 있음)

해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 임차인 현황, 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 강제경매개시결정 (갑6, 접수일자 2025-01-14, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 275,000,000원)

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 송 은 2021년 9월 2일 전입 신고 하였으며, 2021년 8월 20일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 275,000,000원이며, 차임은 없습니다. [cite: 임차인 현황]

대항력이 있어 임차인의 보증금 275,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.4. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액(275,000,000원)이 매수인이 인수해야 할 금액으로 분석됩니다. 이는 본 건물의 감정가(276,000,000원)와 유사한 수준으로, 실질적인 매수 부담이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 지역 특징

본건이 속한 SM벨리체 건물은 오피스텔과 도시형생활주택 다세대가 혼합된 집합건물입니다. [cite: JSON]

소재 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 주거 편의성이 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

4.2. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 40㎡)의 오피스텔은 지역 내에서 약 2억 5천만원에서 3억원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 특히 SM벨리체 내 유사 면적 물건이 2억 7천 5백만원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가(2억 7천 6백만원)는 현재 시세를 적정하게 반영하고 있는 것으로 보입니다. [cite: simulated search results]

4.3. 교통 및 편의시설 연계

지하철 6호선 역촌역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

주변에 응암1동주민센터가 있고, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.4. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 및 업무 환경으로서 비교적 쾌적한 편입니다. [cite: simulated search results]

토지이용계획상으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다. [cite: 감정평가서요약]

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있으며, 옥외 및 기계식 주차 설비가 설치되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

5.2. 주변 편의시설 및 주거 환경

인근에 주민센터, 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송 씨의 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인의 부담이 됩니다. 현재 상황에서는 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높으며, 이는 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

6.2. 법적 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철역과의 접근성 및 주변 생활 편의시설 등을 고려할 때, 시세 또한 안정적으로 유지될 가능성이 있습니다.

그러나, 가장 큰 걸림돌은 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가와 거의 동일한 금액으로, 낙찰가의 추가로 보증금 전액을 부담해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가하게 됩니다. 따라서 투자 가치 산정 시 이러한 부담을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물 상태 유지.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 이용이 용이하여 출퇴근 편리.

* 안정적인 시세: 유사 면적 오피스텔 거래 사례를 볼 때, 감정가 수준으로 시세 형성.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 대비 입찰가 산정

본 건의 감정가는 276,000,000원이며, 현재 시세 역시 유사한 수준으로 판단됩니다. [cite: simulated search results]

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 매수인의 추가 자금 부담은 '시세(또는 감정가) - 인수 보증금'으로 계산해야 합니다.

시세(276,000,000원) - 인수 보증금(275,000,000원) = 1,000,000원

이는 입찰가를 1,000,000원으로 제시하더라도, 최종적으로 매수인이 부담하는 총액은 276,000,000원이 됨을 의미합니다.

9.2. 최종 입찰가 제안

본 물건은 인수해야 할 보증금이 높아 실질적인 투자 메리트가 크지 않습니다. 따라서, 매우 낮은 가격으로 입찰하여 권리 확보를 하거나, 임차인과의 명도 협상 여지를 두는 전략을 고려할 수 있습니다.

하지만, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으며, 임차인과의 협상이 원활하지 않을 경우 법적 절차에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

추천 입찰가: 1,000,000원 ~ 5,000,000원

(단, 상기 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 최종 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.)

투자 시에는 반드시 명도 비용, 세금, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.