나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149246 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149246 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2024타경149246 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로24라길 18-1, 제2층 제201호 | 감정가: 183,000,000원 | 최저가: 93,696,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경149246 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149246 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

토지 지분율: 2869

건물면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

건물 지분율: 2935

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2014.10.29)

건물 이용상태: 다세대주택 (방2, 거실겸 주방, 화장실, 현관 등)

건물 설비내역: 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등 구비

토지 형상 및 이용상태: 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

*참고: '토지 지분율' 및 '건물 지분율'은 제공된 원자료에 기재된 수치 그대로 표기하였으며, 일반적인 지분율 표기 방식(%)과 다를 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.*

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 역시 보통으로 판단됩니다.

북서측으로는 노폭 약 6m, 남서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 불편함이 없습니다.

해당 토지는 완만한 경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 활용되고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되는 건입니다.

소유자 겸 채무자는 임OO이며, 채권자는 김OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

강제경매 절차에서는 일반적으로 낙찰 시 경매 신청 채권자의 권리가 소멸하며, 등기부등본상의 다른 권리들도 대부분 말소됩니다. 그러나 권리 분석 시에는 반드시 해당 물건의 등기부등본을 면밀히 검토하여 인수될 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)나 별도의 추가 비용 발생 가능성이 있는지 확인해야 합니다.

제시된 정보만으로는 권리 관계를 명확히 확정하기 어려우므로, 실제 권리 분석 시 관련 서류를 재확인하는 것이 필수적입니다.

본건의 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 해당 부동산에 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 등을 파악하기 위한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택 등 다양한 형태의 주거시설이 밀집된 지역입니다.

단지 주변으로 소규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 중심지와의 직접적인 접근성은 다소 낮을 수 있으나, 주거지로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

근린생활시설의 존재로 인해 기본적인 식당, 편의점, 소규모 점포 등은 이용 가능하며, 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 서울시흥초등학교와 인접하여 있어 교육 환경에 대한 접근성이 매우 우수합니다.

주변이 전통적인 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용을 통해 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 어느 정도 충족될 수 있습니다.

건물은 도시가스에 의한 개별난방 시스템을 갖추고 있어 난방 및 온수 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 주변으로 특별히 지적될 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 악취 유발 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 하지만 이는 제한적인 정보이므로, 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 살펴보는 것이 좋습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건물은 2014년에 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 장기수선계획 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대차 관계가 '미상'으로 기재된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 보증금 반환 채무 부담 여부 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 관련 사항은 도로 계획상의 잠재적 이슈가 있을 수 있으므로, 관련 도시계획 정보를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 서울시흥초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 또한, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변에 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

부동산 강제 경매 물건이므로, 권리 분석상 낙찰 후 인수될 권리가 없다면 상대적으로 안전하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

하지만, 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하며, 임대차 관계가 불확실하다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

토지 및 건물 면적이 약 30㎡ 내외의 소형 주거 공간이라는 점은 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합할 수 있습니다.

감정가는 1억 8천3백만원으로 책정되었으며, 해당 지역의 시세 및 최근 거래 동향을 면밀히 분석하여 적정한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

서울시흥초등학교와 가까운 거리에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 안정적인 주거 지역 내에 자리하고 있어 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

양호한 교통 접근성 및 주변 생활 편의시설 이용은 거주 만족도를 높여줄 수 있는 요인입니다.

부동산 강제 경매 물건으로, 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 해소한다면 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

소형 주택이라는 특징은 1인 가구 증가 등 변화하는 주거 트렌드에 부합하며, 이에 따른 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

투자 목적에 따라 월세 수익을 위한 임대용 부동산으로 활용하거나, 장기적인 관점에서 시세 차익을 목표로 하는 실거주 목적 투자로도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계