나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148236 [1] 서울특별시 강서구 염창동 264-18 송촌스페이스향 제비층 제6호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 염창역 북서측 인근(염창동 264-18)에
위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 지상 17층(사용승인 2005년 11월 08일) 내
제비층 제6호, 제9호, 제10호, 제12호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
바닥 : 타일 등 마감

이용상태

본건 일련번호1 제6호는 물건 적치장으로 이용, 일련번호 2-4(제9호, 10호, 12호)는
물품 보관 장소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급매수시설, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 및 판매및영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4미터, 남동측으로 로폭 약 10미터, 남서측으로 로폭 약 10미터의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 시장
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 1<제6호>의 경우 후첨 사진용지와 같이 점포별 개략적인 경계 및 구분점포
번호표지가 부착되어 있고, 본건 일련번호 2, 3, 4<제9호, 제10호, 제12호>의 경우는
구분점포별 번호표지가 부착되어 있지 아니하며, 구분점포별 현황도도 설치되지 아니한
것으로 되어 있음

그러나 일련번호 2, 3, 4의 경우 비록 구분점포별 명확한 경계구분 및 번호표지는 부착되어
있지 아니하나, 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 이들이 소재한 위치를 특정할 수 있고,
경계 구분과 구분점포 번호 부착 및 점포별 현황도 설치의 경우 보완이 어렵지 않다고 보아
구분점포로 평가하였는바, 경매진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 염창동 264-18번지에 소재한 송촌스페이스향 건물 내 제비층 제6호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148236 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 264-18 송촌스페이스향 제비층 제6호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 49,600,000원

* 토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

* 건물면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업회사법인주식회사 라이스믿음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, 지하철 9호선 염창역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 9호선 염창역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북서측으로 폭 약 4미터, 남동측으로 폭 약 10미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2024년 4월 16일 접수된 농업회사법인주식회사 라이스믿음의 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을7), 임의경매(갑6), 가압류(갑7), 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 관련: 2023년 5월 31일 주식회사 강서푸드스토아 명의로 소유권 이전(매매) 등기(갑5)가 경료되었으며, 이전에는 2023년 4월 13일 주식회사 아르덴테마 명의의 신탁등기 말소(갑4)가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 쏘킹주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 14일

* 대항력: 있음

대항력 있는 임차인 쏘킹주식회사가 보증금 5,000,000원, 월 차임 500,000원에 점유 사용 중입니다. 2022년 7월 14일에 사업자등록을 완료하여 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 권리 및 부담

본건은 대항력 있는 임차인 쏘킹주식회사가 존재합니다. 다만, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하는지에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 조건은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로, 경매 진행 전 상세한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 염창동 지역은 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 복합 지역입니다.

4.2. 용도

건축물대장 상 해당 건물은 공동주택 및 판매/영업시설로 복합 용도 건축물이며, 본건(제6호)은 판매시설로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

염창역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 주거 단지가 많아 잠재적인 고객 확보가 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

이러한 다양한 도시계획적 제한사항은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리관계

대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계 0원' 표기와 달리 실제 인수 금액이 발생할 가능성에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 본건(제6호)은 물건 적치장으로 이용되고 있으며, 일련번호 2-4 (제9호, 10호, 12호)는 물품 보관 장소로 이용 중입니다. 이는 현재의 이용 상태를 반영하며, 향후 본래 용도(판매시설)로의 전환 가능성 및 관련 비용을 고려해야 합니다.

* 감정평가서에 따르면, 본건 외 다른 구분점포(제9호, 10호, 12호)는 구분점포별 명확한 경계 구분, 번호표지, 현황도 등이 설치되지 않은 상태입니다. 본건(제6호)은 구분점포 번호표지가 부착되어 있으나, 평가 및 경매 진행 시 이러한 점포별 구획 및 현황 관련 내용을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동의 지하철 9호선 역세권에 위치한 판매시설로, 입지적 강점과 함께 지역 내 주거 및 상업 기반을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보의 불일치는 가장 큰 확인 사항으로 꼽을 수 있습니다. 또한, 건축물상 용도와 실제 이용 상태(물건 적치장)의 차이, 점포 간 경계 및 표시 미비 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항입니다. 다양한 법적 제한 사항도 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 분석을 통해 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 염창역 초역세권의 안정적인 입지.

* 판매시설 용도로서의 잠재적 활용 가치.

* (단, 현재로서는 대항력 있는 임차인 인수 여부, 점포 활용의 제약 등 리스크 요인이 투자 포인트를 상쇄할 수 있으므로, 추가적인 시장 조사 및 현장 분석을 통해 구체적인 투자 매력도를 파악해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 49,600,000원

* 인수 보증금 (자료상): 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 다른 구분점포와의 관계, 권리 분석 상의 불확실성, 향후 명도 가능성, 그리고 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 시에는 해당 금액만큼 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 따라서 보수적인 관점에서 접근하며, 현장 조사 및 권리관계 명확화 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주의: 본 정보는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 특히 임차인 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.