나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149321 [1] 서울특별시 양천구 목동 925 목동신시가지아파트 제720동 제5층 제506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "(지하철5호선) 목동역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "(지하철5호선) 목동역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브 기와지붕 5층 건내 5층 일부로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 아파트 단지 동측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 목동 925번지
제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-04-27-2025-04-26), <추가기재> 공동주택

(2) 목동 925-3번지
제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-04-27-2025-04-26), <추가기재> 공동주택

(3) 목동 926번지
제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2024-04-27-2025-04-26), <추가기재> 공동주택

(4) 목동 926-2번지
제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-04-27-2025-04-26), <추가기재> 공동주택

(5) 목동 927번지
제3종일반주거지역(2016-10-20), 개발행위허가제한지역(2023-07-27), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-04-27-2025-04-26), <추가기재> 공동주택

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부
및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바람.

- 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 표제부(1동의 건물의 표시)의 건물의 층별 면적은
2-5층 각 585.7㎡으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 표제부 상 건축물 현황은 2-5층
각 558.7㎡으로 등재되어 있으므로 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149321 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 925 목동신시가지아파트 제720동 제5층 제506호

용도: 아파트

감정가: 1,750,000,000원 (17억 5천만원)

토지면적: 56.45㎡ (약 17.07평)

건물면적: 59.39㎡ (약 17.96평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 목동 소재, 지하철 5호선 목동역 북동측 인근에 위치.

교통:

* 지하철 5호선 목동역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근 버스 정류장에서 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

* 차량 이용 시 서부간선도로, 올림픽대로 등 주요 도로로의 접근성이 우수합니다.

주위 환경:

* 해당 물건은 주거 밀집 지역에 속하며, 주변에는 대규모 아파트 단지와 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 아파트 단지는 동측 약 25미터, 서측 약 30미터, 남측 약 40미터 폭의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류 및 광로3류(폭 25~50미터) 도로에 접해 있습니다.

* 개발행위허가제한지역(2023-07-27 지정) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-04-27 ~ 2025-04-26)입니다.

* 과밀억제권역에 속해 있습니다.

* 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 강서양천교육지원청 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을8 근저당권 (중부세무서장, 2023-04-27 접수, 59,200,000원)

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부상 지상권 표시는 확인되나, 구체적인 내용이 없어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.)

주요 권리관계:

* 대항력 있는 임차인: 장홍천 (보증금 472,500,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-25, 확정 2022-10-19, 배당신고 2025-01-31).

* 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 배당 현황을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 유치권: 김민영 씨가 공사비(금액 미상)를 이유로 유치권을 신고했으나, 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 후 유치권 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 리스크 요소입니다.

등기부채권 총액: 약 659,200,000원 (을8 근저당 59.2백만원 + 을9 근저당 600백만원 + 갑19 강제경매 300백만원)

4. 상권분석

해당 물건은 목동신시가지 7단지 내에 위치하여 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 및 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

지하철 5호선 목동역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구와 인접하여, 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

명문 학군과 유명 학원가(목동 학원가)가 인접해 있어 교육 관련 수요가 높은 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 목동역과 오목교역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

* 단지 내 및 인근 상가를 통해 생활 필수품 구매 및 각종 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 홈플러스, 이마트 목동점, 현대백화점 목동점 등 대형 유통 시설이 인접해 있어 쇼핑이 용이합니다.

* 은행, 병원, 우체국 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

교육시설:

* 초등학교: 목운초, 서정초, 목동초, 양목초, 영도초 등 다수의 초등학교가 단지와 인접해 있습니다.

* 중학교: 목운중, 목동중 등 우수한 중학교가 위치하고 있습니다.

* 고등학교: 강서고, 대일고, 신서고, 진명여고, 양정고 등 명문 고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 뛰어납니다.

문화/여가시설:

* 오목공원, 양천공원 등 근린 공원이 인접해 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

* 안양천, 봉제산, 매봉산 등 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있는 공간에 대한 접근성이 양호합니다.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 목동신시가지7단지

* 사용승인일: 1986년 10월 (준공 후 약 38년 경과)

* 총 세대수: 2,550세대 (대규모 단지)

* 주차대수: 1,285대 (세대당 약 0.5대)

6. 잠재적 리스크

유치권: 김민영 씨가 공사비를 이유로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 후 유치권 인수 부담이 발생할 가능성이 있어, 철저한 조사가 필요합니다.

대항력 있는 임차인: 장홍천 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 472,500,000원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 잔여 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

개발행위허가제한구역: 토지이용계획상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 개량이나 신축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

건물 면적 표기 차이: 건축물대장과 등기부등본 간 건물 면적 표기(각 558.7㎡ vs 585.7㎡)에 일부 차이가 존재하므로, 입찰 전 정확한 확인이 필요합니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 이용 상태, 설비 작동 여부, 내부 인테리어 수준 등은 알 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 목동의 탁월한 입지 조건과 우수한 교육 환경을 갖춘 대단지 아파트입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다.

다만, 유치권 신고 및 대항력 있는 임차인 존재 등 복잡한 권리 관계는 철저한 추가 조사를 요하며, 개발행위허가제한구역 지정 등은 향후 가치 상승 또는 이용에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례(약 24.1억원)와 비교 시, 17.5억원의 감정가는 상당한 시세차익 기회를 제공합니다.

탁월한 입지: 목동역 역세권, 우수한 교통망, 풍부한 생활 편의 시설 및 교육 환경은 주거 가치를 높입니다.

학군 프리미엄: 목동 학원가와 명문 학교 밀집 지역으로서 자녀 교육을 중시하는 수요층에게 매력적인 투자 대상입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 53.88㎡: 2,205,000,000원 (2026.06)

* 64.4㎡: 2,630,000,000원 (2026.07)

* 본건 면적(59.39㎡)과 유사한 53.88㎡, 64.4㎡ 면적의 평균가는 약 24.1억원입니다.

감정가: 1,750,000,000원

인수 보증금: 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 낙찰자가 추가로 부담할 임차인 보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 최근 시세(약 24.1억원)와 감정가(17.5억원)의 차이가 크므로, 감정가 대비 120~130% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권리 관계(유치권, 대항력 있는 임차인) 등의 리스크를 고려하여, 감정가 17.5억 원을 기준으로 최대 130% 수준인 2,275,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 2,100,000,000원 ~ 2,300,000,000원 범위에서 전략적인 입찰가를 설정하는 것을 추천합니다.

* 단, 정확한 권리 관계 분석 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.