나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151690 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 330-14 신영리치빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,연린주택,근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕 6층 건물 내 제2층 제202호
(사용승인일:2017.03.22)
외벽:석재 붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 인테리어 등,
창호:새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대) (방,화장실,거실,발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,승강기설비,cctv설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 330-14 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
화곡동 330-15 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
화곡동 330-39 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151690 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 330-14 신영리치빌 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (6층 건물 중 2층)

사용승인일: 2017년 3월 22일

토지면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

건물면적: 47.08㎡ (약 14.24평)

감정가: 215,000,000원

1.3. 특이사항

주요 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

주의사항: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인근 시설: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

지역 특성: 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대중교통: 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재합니다.

접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이수경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-29

대항력: 없음

* 임차인: 정해훈

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-29

확정일자: 2019-09-26

배당신고일자: 2024-05-01

대항력: 있음

비고: 선순위임차권으로, 보증금 잔액 인수 가능성이 매우 높음.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2021-03-17)

인수되는 권리: 정해훈의 주택임차권 (접수일자: 2017-06-23, 권리금액: 205,000,000원)

해당 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 정해훈 임차인의 보증금 205,000,000원에 대한 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 부족분은 매수인이 부담해야 하므로 투자 시 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도상 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 위치하며, 기본적인 급배수, 위생, 승강기, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용

형상 및 이용상태: 본건 토지는 3필지가 일단의 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

인수 보증금 규모: 정해훈 임차인의 보증금은 205,000,000원이며, 감정가(215,000,000원)에서 채권자 채권액(약 211,051,858원)을 공제한 금액(약 4,000,000원)만이 배당될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인은 약 201,000,000원의 임차 보증금을 인수하게 됩니다.

보증금 회수 불확실성: 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용이 증가할 위험이 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

공항 관련 구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 연도(2017년) 대비 감정가가 책정되어 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 건물의 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 특징은 보증금 205,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 매각 시 해당 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액(약 201,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 비교적 최근에 건축된 건물 (2017년)

* 서울 강서구 내 위치 및 화곡역 인근 교통 여건

단점:

* 높은 금액의 선순위 임차인 보증금 인수 부담 (약 201,000,000원)

* 공항 관련 제한 구역

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 인수되는 임차 보증금 규모가 크기 때문에, 입찰가를 신중하게 산정하여 총 실질 매입 비용을 낮추는 것이 핵심입니다.

* 잠재적으로 시세차익을 노릴 수 있으나, 인수 부담을 충분히 고려해야 합니다.

8.2. 고려사항

* 낙찰 후 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차 보증금 인수 후에도 매수인이 부담해야 하는 총액이 시장가치 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 7월 1일-2일)를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 150,000,000원부터 216,000,000원까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가(215,000,000원)는 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 위험 요소 반영

본건은 약 201,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 매수인의 총 실질 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 낮아야 투자 가치가 있습니다.

9.3. 최종 제안가

감정가 215,000,000원을 기준으로, 인수되는 임차 보증금 약 201,000,000원을 고려할 때, 매수인이 부담할 총 실질 매입 비용은 입찰가 + 201,000,000원이 됩니다.

본 물건의 잠재적 가치와 높은 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 다음과 같이 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

총 실질 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 30,000,000원 + 201,000,000원 = 231,000,000원.

이는 감정가 대비 소폭 높은 수준이나, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 총 실질 매입 비용으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.