나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경152105 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 864-12 다솜타운 제비동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 4층 402호로서
외벽: 외장석재, 벽돌쌓기 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형-다세대)임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 유사 사다리형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북서측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대냐역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 864-12번지에 소재한 다솜타운 B동 제4층 제402호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경152105 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 237,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 23.02㎡(약 6.96평)이며, 건물면적은 38.82㎡(약 11.74평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 275,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

본건의 가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인 김송희의 존재입니다.

김송희 임차인은 2019년 12월 20일 전입신고를 하였고, 2019년 11월 5일 확정일자를 받았으며, 보증금은 230,000,000원입니다.

물건명세서에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(2023년 12월 22일 등기)가 있으며, 임대차보증금은 230,000,000원입니다. (2021년 8월 15일 5백만원, 2021년 9월 13일 5백만원 증액된 것으로 확인됩니다.)

따라서, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리사항

공동담보, 선순위임차권 등의 특이사항이 기재되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등의 권리가 있었으며, 갑구의 가압류, 압류, 을구의 강제경매 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 505,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 864-12번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 소규모 상업시설이 혼재되어 있습니다.

신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

까치산역을 이용할 수 있어 교통 편의성 또한 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 해당 지역의 소형 주택(도시형생활주택, 다세대)은 꾸준한 거래량을 보이고 있으며, 신축급의 경우 높은 시세를 형성하는 경향이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽은 외장석재, 벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

준공일은 2014년 3월 25일(준공승인일 2014년 8월 7일)로 비교적 신축에 속합니다.

* 설비현황

위생설비, 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설

신정초등학교가 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 일반적인 주거지역 수준으로 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김송희의 보증금 230,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있다는 점입니다.

이는 매수인의 총 실질 투자 금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 반드시 매수인이 인수해야 하므로 철저한 권리분석과 함께 임차인과의 소통이 필수적입니다.

* 공동담보 물건

본건이 공동담보 물건으로 경매에 나왔다는 점은, 채무자가 다수의 부동산을 담보로 제공했음을 의미합니다.

다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물 증축, 개축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

만약 임차 보증금 전액 인수 조건이라면, 해당 금액이 시세 대비 얼마나 반영되는지가 중요하며, 현재 시세와 감정가를 고려할 때 총 부담액이 상당할 것으로 예상됩니다.

일반적인 경매 투자 관점에서는 높은 위험 요소를 내포하고 있으므로, 임차인과의 협상 또는 추가적인 가격 하락 등을 기다리는 전략이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거 상품: 2014년 준공으로 건물 노후도가 적어 주거 선호도가 있습니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하더라도, 충분히 낮은 가격으로 낙찰 받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 매매 자료 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건 시세는 다음과 같이 추정됩니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 366-36번지 "더원"(2019년 준공, 전용면적 19.98㎡, 4층)은 216,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 1014-11번지 "시원그린빌"(2002년 준공, 전용면적 37.56㎡, 3층)은 160,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 2일 거래된 504-114번지(1986년 준공, 전용면적 37.44㎡, 2층)는 150,000,000원에 거래되었습니다.

본건(38.82㎡, 2014년 준공)은 면적이 크고 비교적 신축임을 감안할 때, 현재 시세는 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 입찰가 산정

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원 인수 문제입니다.

매수인의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수되는 임차 보증금'이 됩니다.

만약 현재 추정 시세인 230,000,000원에 낙찰받는다면, 총 부담액은 230,000,000원(입찰가) + 230,000,000원(보증금 인수) = 460,000,000원이 되어 시세보다 현저히 높습니다.

따라서, 실질적인 투자가치가 있으려면 총 부담액이 시세(약 230,000,000원) 이하가 되어야 합니다.

이는 매우 낮은 입찰가를 요구하며, 현재 감정가(237,000,000원)로는 투자가치가 거의 없다고 볼 수 있습니다.

본건은 유찰될 가능성이 매우 높으며, 향후 가격이 추가로 하락하거나 임차인과의 협상 등을 통해 보증금 부담을 줄일 수 있는 방안이 마련될 경우에만 투자 고려가 가능합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 80,000,000원 (인수 보증금 230,000,000원 별도)

상기 입찰가는 보증금 인수 부담을 최대한 고려한 보수적인 범위이며, 총 실질 부담액이 시세 범위 내 또는 그 이하가 되도록 산정하였습니다.

본건은 매우 높은 위험을 수반하므로, 철저한 추가 조사를 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 확인

해당 소재지(서울특별시 강서구 화곡동 864-12) 주변 지도 검색 결과, 신정초등학교가 인근에 있고 전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 현재까지 확인된 바로는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.