나이스옥션 법원경매 서울중앙 2022타경104243 [5] 서울특별시 관악구 남현동 1072-40 남현푸른채 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2022타경104243 [5] 서울특별시 관악구 남현동 1072-40 남현푸른채 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매1계 2022타경104243 | 소재지: 서울특별시 관악구 남현12길 26, 2층202호 (남현동,남현푸른채) | 감정가: 415,000,000원 | 최저가: 169,984,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2022타경104243 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2022타경104243 (5)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1072-40 남현푸른채 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 415,000,000원

토지면적: 32.99㎡ (약 9.98평)

건물면적 (전용면적): 56.60㎡ (약 17.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OOOOO

채무자: 김OO

채권자: 관OOOOOOO

특이사항: 유치권

건물 준공연도: 2019년 (추정)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하며, "사당초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 관공서, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호합니다. 인근에 "백제요지근린공원"이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건의 가장 큰 권리상 하자는 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 때에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 경매인에게 명도하지 아니하고 경매를 청구할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 소유권 이전 및 명도 과정에서 복잡한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 현재 기준시점으로는 토지의 소유권 및 대지권이 설정되지 않은 상태이며, 향후 적정 소유권 및 대지권이 정상적으로 이전 취득될 것을 전제로 감정평가가 이루어졌습니다. 이는 경매 진행 시 매우 유의해야 할 중대한 사항입니다.

1.4. 상권분석

소재지 주변은 다세대 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의를 어느 정도 충족할 수 있습니다. 또한, 지하철 4호선과 2호선 환승역인 사당역 상권이 인접해 있어, 대규모 상업 시설 및 다양한 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 이는 주거 편의성을 높여주는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 202호에 해당합니다. 건물 외벽은 석재 치장 마감 등 외관상 관리가 이루어졌을 것으로 보입니다. 도시형생활주택단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권 신고자는 건물에 대한 공사비, 임차료 등 채권이 있음을 주장하며 해당 물건에 대한 점유 및 명도를 거부할 수 있으며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 큰 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 또한, 토지 소유권 및 대지권이 미확정된 상태라는 점은 매수인이 건물은 소유하더라도 토지에 대한 권리를 온전히 확보하지 못할 위험이 있음을 시사합니다. 이러한 법률적 불확실성으로 인해 낙찰 이후 소유권 확보 및 거래에 상당한 어려움이 따를 수 있습니다. 사건번호 뒤의 '(5)' 표시는 해당 물건이 여러 차례 유찰되었거나 경매 절차가 순탄치 않았음을 암시하며, 이는 권리상의 문제 또는 시장의 낮은 관심도를 반영할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구라는 입지적 장점과 사당초등학교 인접, 비교적 신축 건물이라는 긍정적인 요소들을 갖추고 있습니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 법적 하자 및 토지 대지권 미확정이라는 심각한 권리상 문제를 안고 있어, 일반적인 부동산 경매 물건과는 비교할 수 없는 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 이러한 문제들이 해결되지 않는다면 실거주나 투자 목적 모두에게 매우 큰 부담이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 철저히 '권리 문제 해결 가능성'에 달려 있습니다. 만약 유치권 문제를 적법하고 합리적인 비용으로 해결할 수 있으며, 토지 대지권 또한 정상적으로 확보될 수 있다면, 현재 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 입지 자체는 주거 선호도가 있는 지역이므로, 이러한 법적 난제를 해결할 수 있는 전문성이나 자본이 있다면 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 권리 문제를 해결할 수 없다면 투자 가치는 매우 낮아지므로, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계