나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125282 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 661-99 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "보라매동주민센터" 동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 인근에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 세장형 평지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 약 2m 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서
(사용승인일:2015.08.03)
외 벽: 석재 붙임 마감.
내 벽: 벽지 및 일부 타일마감.
창 호: 새시 마감.

이용상태

본건 건물은 단독주택(다중주택)으로 이용 중임.
(자세한 사항은 후첨"건물개황도" 참조)

설비내역

난방설비 및 위생설비가 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(기호ㄱ-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-자세한 임대사항은 미상임.
-본건 건물의 내부구조는 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도 및 외부관측 등을 통해 도시하였는바 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경125282 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 661-99

용도: 다중주택

감정가: 1,092,835,200원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 205.50㎡ (약 62.11평)

건물 제시외면적: 51.72㎡ (약 15.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2409유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

건축물 정보:

- 사용승인일: 2015년 08월 03일

- 층수: 지하 1층, 지상 3층

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 주요 용도: 단독주택 (건축물대장상), 다중주택 (실제 이용 현황)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "보라매동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 약 2m 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

우리은행 근저당 (접수일자: 2015-09-09, 권리금액: 300,000,000원)

* 토지 등기부 요약

* 을15: 우리은행 근저당 (2015-09-09, 300,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑14: 조수지 가압류 (2024-04-19, 200,000,000원, 말소)

* 갑15: 이승윤 가압류 (2024-04-23, 160,000,000원, 말소)

* 갑16: 김병주 가압류 (2024-06-04, 210,000,000원, 말소)

* 갑17: 관악구(서울특별시) 압류 (2024-11-20, 말소)

* 갑18: 신한카드 가압류 (2024-12-12, 52,176,500원, 말소)

* 갑19: 에프더블유2409유동화전문유한회사 임의경매 (2024-12-16, 213,376,834원, 말소) - 본건 경매개시결정

* 등기부 채권 총액 (토지): 922,176,500원

* 건물 등기부 요약

* 을1: 우리은행 근저당 (2015-09-09, 300,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 을4: 김혜서 주택임차권 (2024-04-23, 80,000,000원, 말소)

* 을5: 곽은정 주택임차권 (2024-05-30, 150,000,000원, 말소)

* 을6: 김영은 주택임차권 (2025-01-17, 170,000,000원, 말소)

* 을7: 조영웅 주택임차권 (2025-01-23, 150,000,000원, 말소)

* 갑3: 조수지 가압류 (2024-04-19, 200,000,000원, 말소)

* 갑4: 이승윤 가압류 (2024-04-23, 160,000,000원, 말소)

* 갑5: 김병주 가압류 (2024-06-04, 210,000,000원, 말소)

* 갑6: 신한카드 가압류 (2024-12-12, 52,176,500원, 말소)

* 갑7: 에프더블유2409유동화전문유한회사 임의경매 (2024-12-16, 213,376,834원, 말소)

* 갑8: 국민건강보험공단 압류 (2025-01-08, 말소)

* 갑9: 관악구(서울특별시) 압류 (2025-05-19, 말소)

* 등기부 채권 총액 (건물): 1,472,176,500원

* 임차인 현황

* 곽 : 보증금 150,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2022-05-20, 확정일자 2022-05-03, 배당신고일자 2024-05-30. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 170,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2022-06-09, 확정일자 2022-04-22, 배당신고일자 2025-01-06. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-12, 확정일자 2022-03-11, 배당신고일자 2024-04-23. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-14. 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 310,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-14, 확정일자 2021-06-17, 배당신고일자 2025-07-14. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-08, 확정일자 2021-09-06, 배당신고일자 2025-02-07. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-27, 확정일자 2023-10-27, 배당신고일자 2024-12-30. 대항력 없음.

* 모든 임차인의 경우, 대항력이 없으며 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다. 다만, 박 임차인은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 정확한 권리관계 확인이 필요하며, 금액이 미상인 경우도 주의 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 건물 용도

본건 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 2022년에 준공된 39.75㎡(전용면적) 다세대 주택이 5억 4천만원에 거래되었으며, 이는 약 1,358만원/㎡의 시세입니다. 2016년에 준공된 26.98㎡(전용면적) 다세대 주택은 2억 8천 3백만원에 거래되어 약 1,049만원/㎡의 시세를 보입니다. 2003년에 준공된 69㎡(전용면적) 다세대 주택은 3억 8천 5백만원에 거래되어 약 558만원/㎡의 시세를 나타냅니다.

이는 개별 다세대 주택 유닛의 시세이며, 본건은 전체 다중주택 건물로서 99㎡ 토지에 205.50㎡의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 10억 9,283만 5천원이며, 이는 토지 면적당 약 1,104만원/㎡, 건물 연면적당 약 532만원/㎡에 해당합니다.

봉천동 지역에서는 다중주택의 직접적인 매매 시세 정보를 찾기 어려웠으나, 주변 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 본 건의 토지 가치는 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 건물 가치는 신축 다세대 주택 대비 상대적으로 낮을 수 있으나, 전체 건물 및 토지를 일괄 매각하는 점, 임대 수익 가능성 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

본건 인근에는 보라매동주민센터가 있으며, 봉천동 지역은 마트, 슈퍼마켓, 다이소 등 다양한 상업시설과 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 교통

버스 정류장이 인근에 있으며, 지하철 2호선 봉천역 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 의료시설

인근에 서울사랑의병원(내과, 외과, 정형외과 등) 및 관악정내과(소화기내과) 등이 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 교육시설

주변에 서울관악초등학교, 봉림중학교 등 다수의 학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 시설

관악구청 및 다양한 주민 편의시설이 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보

본건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되어, 채권 양도 및 복수의 담보 설정에 따른 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 51.72㎡(약 15.64평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인

건물 및 토지 감정평가 요약에 따르면 정확한 임대 관계는 미상이며, 건물 내부구조는 외부 관측 등으로 도시하였기에 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 임차인 중 박 은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 정확한 권리 파악에 주의가 필요합니다.

* 건축물 연식

2015년 사용승인된 건물로, 최신 신축 건물에 비해 노후도가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치한 다중주택입니다. 주변 편의시설, 교통, 교육 환경이 양호하며, 특히 보라매동주민센터와 가까운 입지를 자랑합니다. 감정가는 10억 9천만원대로, 토지 면적당 가격은 지역 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있고 정확한 임대 관계가 미상인 점, 건물 내부 구조가 실제와 상이할 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 서울 관악구 봉천동의 주요 도로변과 인접하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 높은 임대 수익 잠재력: 다중주택으로서 다수의 임차인 확보를 통한 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다. (정확한 임대수익률은 별도 확인 필요)

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수하는 부담이 없으며, 인수 보증금도 0원입니다.

* 추가 활용 가능성: 제시외 건물 포함으로 인한 추가 공간 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,092,835,200원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 현 시세와 경매 시장 상황, 향후 수익률 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 다세대 주택 시세 및 본건의 건물 용도(다중주택) 특성을 감안할 때, 감정가 수준에서 약 110% ~ 120% 범위 내에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 12억 1백만원 ~ 13억 1천만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리관계 재확인, 현장 조사, 임대 수익률 분석 등을 거쳐 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.