나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10238 [1] 경상북도 경주시 양남면 신대리 산378 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10238 [1] 경상북도 경주시 양남면 신대리 산378 임야 경매

• 사건번호: 2025타경10238
• 주소: 경상북도 경주시 양남면 신대리 산378
• 용도: 임야

경주지원 경매3계 2025타경10238 | 소재지: 경상북도 경주시 양남면 신대리 산378 | 감정가: 1,595,942,000원 | 최저가: 1,117,159,000원 | 용도: 임야

1. 경주지원 2025타경10238 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10238 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상북도 경주시 양남면 신대리 산378

용도: 임야

감정가: 1,595,942,000원

토지면적: 33,838.00㎡ (약 10,236평)

토지감정요항표 상 일련번호: 1~4

매각대상: 토지매각 (일괄매각, 입목 포함 평가)

채권자: 농OOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 소재 "어전마을" 동측 인근에 위치한 임야입니다. 주변은 단독주택, 펜션, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 일련번호 1)부터 4)까지 총 4개 필지로 구성되어 있으며, 각각 남동측 또는 북서측 하향 경사지의 부정형 토지입니다.

일련번호 1)은 "전"으로 이용 중이며, 일련번호 2)와 3)은 공부상 "임야"이나 현황 "일부 도로"로 이용되고 있습니다. 일련번호 4)는 "자연림 및 토지임야"로 이용 중입니다.

인접 도로 상태로는, 일련번호 1)과 4)는 일련번호 2)와 3) 토지를 경유하여 접근이 가능하며, 일련번호 2)와 3)의 일부는 폭 6m 내외의 도로로 이용되고 있으며, 특히 일련번호 2)는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 영농여건불리농지.

일련번호 2), 3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

일련번호 4): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 가축사육제한구역(일부제한(300)), 보전산지, 임업용산지.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 중복 병합 사건입니다.

주요 권리 사항으로는 유치권이 신고되어 있습니다. 2025년 9월 8일 자로 주식회사 성원주택에서 공사대금 1,140,000,000원의 유치권 신고서를 접수하였으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 중요한 권리 관계 변수로 작용할 수 있습니다.

또한, 목록 1.의 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

1.5. 상권 및 생활정보

본 물건은 자연림과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설보다는 인근 마을 및 펜션 등의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 구체적인 상권 분석보다는 전원생활 또는 농업, 임업 등의 활동에 적합한 입지로 판단됩니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 지역 인근에 특이한 혐오 시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 산림 지역 특성상 야생 동물 출현 가능성 등에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 유치권 성립 여부 불분명: 주식회사 성원주택이 신고한 11억 4천만원 규모의 유치권이 실제 성립될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 최종 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

2. 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 1. 토지는 농지이므로, 낙찰자는 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수 및 계약 취소로 이어질 수 있습니다.

3. 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 목록 2, 3번 토지는 공부상 임야이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 및 관리 상의 혼란이나 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 개발 제한: 보전관리지역, 농림지역 등 토지이용계획상 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 양남면 신대리 일대의 임야로, 상당한 규모의 감정가를 형성하고 있습니다. 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사하지만, 현재로서는 전, 자연림, 도로 등으로 이용되는 복합적인 현황을 가지고 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 불분명한 유치권의 존재와 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이러한 권리 관계와 법적 요건을 명확히 확인하고 해결할 수 있는 능력과 자금이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 또한, 일부 필지의 현황과 공부상 지목 불일치 문제도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 33,838.00㎡(약 10,236평)의 넓은 면적은 향후 토지 활용에 대한 잠재력을 제공합니다.

2. 자연 환경: 자연림 인근의 쾌적한 환경은 전원생활, 주말주택 부지, 또는 농림업 관련 시설 부지로의 활용을 고려해볼 수 있습니다.

3. (잠재적) 도로 편입: 일부 필지가 도로로 이용되고 있다는 점은, 지자체의 도로 편입 또는 보상 가능성을 시사할 수 있으나, 이는 별도의 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 명확한 권리 분석 및 해결 능력: 유치권과 농지법 관련 이슈를 해결할 수 있다면, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주의사항:

1. 일괄매각, 입목 포함 평가.

2. 목록 1. 지상 컨테이너는 매각 제외.

3. 목록 1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.

4. 목록 2, 3번 토지는 공부상 "임야"이나, 현황 "일부 도로".

5. 주식회사 성원주택 유치권 성립 여부 불분명 (1,140,000,000원).

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 답사, 법률 전문가 상담, 권리 분석 전문가의 정밀 진단 등을 통해 추가적인 사실 관계를 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

경주지원 경매3계