나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8419 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 2388-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 소재 '낙천리사무소' 남서측 원거리에 위치하며 주위는 농지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1) 토지상에는 조경수, 조명 등이 소재하는바, 이를 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반목구조 목구조위징크지붕 건물로서, 외벽 : 세라믹사이딩 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

전기부대설비, 위생및급배수설비, 냉난방설비, 주방설비, 확장형 발코니, 다락, 데크, 담장 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2) 건물은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재로 내부를 확인할 수 없었는바, 건물의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형, 감정평가선례 등을 참고하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람.

3) 기호(2) 건물의 공부상 면적은 1층 50.76㎡, 2층 32.43㎡이나, 건축물 현황도면상의 실측 면적은 1층 약 62.43㎡, 2층 약 42.93㎡로 확인됨. 이와 관련하여 본건 건물을 설계한 설계사무소에 문의한 결과, 확장형 발코니 부분이 건축물 현황도면에 표시되지 않았기 때문이라고 함. 이에 따라 본 감정평가에서는 확장형 발코니 등을 포함한 실측 면적을 기준으로 평가하되, 명세표 등에서의 면적 기재는 공부상 면적을 기준으로 하였음. 확장형 발코니 부분은 후첨한 건물개황도에 개략적으로 도시하였는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8419 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 2388-3

용도: 단독주택

감정가: 330,070,500원

토지면적: 273.00㎡ (약 82.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.19㎡ (약 25.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 소재 '낙천리사무소' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 농지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 평지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 소로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.

* 건축물 정보: 본건 건물은 일반목구조 목구조 위 징크지붕 단독주택임. 외벽은 세라믹사이딩, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었으며, 전기, 위생, 급배수, 냉난방, 주방 설비, 확장형 발코니, 다락, 데크, 담장 등이 설치되어 있음.

* 공부와의 차이: 건물 등기부상 면적은 1층 50.76㎡, 2층 32.43㎡ (총 83.19㎡)이나, 건축물 현황도면상의 실측 면적은 1층 약 62.43㎡, 2층 약 42.93㎡ (총 약 105.36㎡)으로 확인됨. 이는 확장형 발코니 부분이 건축물 현황도면에 미표시되었기 때문이며, 감정평가는 확장형 발코니 등을 포함한 실측 면적 기준으로 이루어졌으나, 명세표상 면적 기재는 공부상 면적(83.19㎡)을 기준으로 함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 30일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권 (156,000,000원)임.

* 소멸예상권리: 말소기준권리보다 후순위인 하나저축은행의 가압류(2024.11.19), 제주시수산업협동조합의 임의경매개시결정(2025.07.09), 서울보증보험주식회사의 가압류(2025.09.30) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수될 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으나, 일반적인 경우 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있음. 본건의 경우, 모든 등기부상 권리(을13, 갑8, 갑9, 갑10)가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 보여, 권리상 인수될 사항은 없을 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원임. 그러나 건물감정평가요항표 및 기타참고사항에 '임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주시 한경면의 외곽 지역에 위치하며, 주위 환경은 농지, 임야, 주택 등 전원적인 성격을 띠고 있음. 상업 시설 밀집 지역이 아니므로 상권 활성화보다는 주거 기능 위주의 분석이 필요함.

* 교통 접근성은 차량으로 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 지역임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 '낙천리사무소'가 위치해 있어 행정 편의를 일부 제공할 수 있으나, 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 인근 지역의 교육시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

* 주거 환경: 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경임.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: '임대관계는 미상임'이라는 점은 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 무단 점유자가 있을 가능성을 내포함. 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있음.

* 건축물 면적 불일치: 공부상 면적과 실측 면적 간의 상당한 차이(약 22㎡)가 존재함. 감정평가는 실측 면적 기준으로 이루어졌으나, 향후 건축물 관련 인허가, 재산세 등에서 문제가 발생할 소지가 있음.

* 토지이용계획 제한: 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 용도지역 및 지구에 따른 개발 및 건축 행위 제한이 있을 수 있음.

* 환금성: 제주시 외곽 지역의 단독주택은 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있으며, 매수자를 찾는 데 시간이 소요될 수 있음.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 대규모 축사나 기타 시설의 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 제주시 한경면의 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 권리관계는 비교적 명확하여 인수될 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, 임대관계 미상, 건축물 면적 불일치, 외곽 지역의 낮은 환금성 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인임. 감정가는 330,070,500원으로 책정되었으나, 이는 확장된 발코니 면적을 포함한 실측 기준이며, 공부상 면적은 83.19㎡임.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 단독주택으로, 수요가 꾸준히 있는 지역임.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 비교적 깔끔한 등기 권리 확보가 가능함.

* 실측 면적이 공부상 면적보다 넓어 실제 사용 면적이 더 클 수 있음.

* 적절한 가격으로 낙찰될 경우, 전원생활 또는 임대 수익을 위한 투자 가치가 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 제주 지역 단독주택 경매 시장에서는 감정가 대비 상당한 할인율(최대 50% 이하)로 낙찰되는 사례가 다수 보고되고 있으며, 특히 외곽 지역의 경우 환금성 저하 등의 이유로 낙찰가율이 낮게 형성되는 경향이 있음. 본건은 감정가 330,070,500원이며, 인수할 권리는 없으나 미확인 임차인 및 건축물 면적 불일치 등의 위험 요소를 고려해야 함.

이를 감안하여, 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준인 2억 3천만 원 ~ 2억 6천 4백만 원 사이로 추정됨. 다만, 경매 물건의 유찰 횟수, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있으며, 보수적인 접근을 권장함. (예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 264,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.