나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8438 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 1229-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재‘물메초등학교’남동측 근거리에 위치하
며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 주요간선도로(애조로)가 소재하는 등
제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 평지로서, 건부지 및 잡종지로 이용중임.
기호(2): 사다리형 평지로서, 잡종지로 이용중임.
기호(3): 부정형 평지로서, 도로로 이용중임.
기호(4,6~9): 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.
기호(5): 부정형 평지로서, 주차장 및 잡종지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접함.
기호(2): 북동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접함.
기호(3): 본건이 도로이며, 동측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접함.
기호(4~9): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4~9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애
물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01
-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치
도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 지목이 전이나 현황 건부지 및 잡종지임.
기호(2): 공부상 지목이 전이나 현황 잡종지임.
기호(3): 공부상 지목이 전이나 현황 도로임.
기호(5): 공부상 지목이 전이나 현황 주차장 및 잡종지임.
기호(6,7): 공부상 지목이 묘지이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계
미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 1-1 수영장) 포함.
목록8. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
조경수 및 조경석, 돌담 포함 평가임.
데크시설, 가로등시설 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8438 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 1229-1

용도: 전

감정가: 4,878,502,000원

토지면적: 13,704.00㎡ (약 4,145.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 216.00㎡ (수영장 포함)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신용보증기금 (추정)

1.2. 주요 권리 요약

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

주요 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 목록1. 을구 27번 지상권설정등기 (2021.11.17. 등기, 대신새마을금고)

* 목록4. 을구 15번 지상권설정등기 (2021.11.17. 등기)

* 목록8. 을구 8번 지상권설정등기 (2021.11.17. 등기)

말소기준권리는 을구 29번 근저당권 (2022.11.30. 등기, 새마을금고중앙회)입니다.

1.3. 주요 특이사항

* 일괄매각: 제시외 건물(목록 기재 1-1 수영장)을 포함하여 매각합니다.

* 유치권 신고: 전기공사대금 473,440,000원(강효철), 공사대금 300,000,000원(김진선)에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 농지취득자격증명: 목록8번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가합니다.

* 평가 포함 물건: 조경수, 조경석, 돌담, 데크시설, 가로등시설은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 ‘물메초등학교’ 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 주요 간선도로인 애조로가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

* 기호(1): 사다리형 평지로서, 건부지 및 잡종지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 다릅니다.

* 기호(2): 사다리형 평지로서, 잡종지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 다릅니다.

* 기호(3): 부정형 평지로서, 도로로 이용 중입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 다릅니다.

* 기호(4,6~9): 부정형 평지로서, 전으로 이용 중입니다.

* 기호(5): 부정형 평지로서, 주차장 및 잡종지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 다릅니다.

* 기호(6,7): 공부상 지목은 묘지이나 현황은 전으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

* 기호(1): 남동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접합니다.

* 기호(2): 북동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접합니다.

* 기호(3): 본건 토지가 도로이며, 동측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 기호(4~9): 맹지입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 제3종 구역(다 지구, 공항소음 방지 및 소음대책지역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등으로 지정되어 있습니다. 기호(3) 토지는 하수처리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전 기록들이 확인되며, 을구 27번 지상권설정등기(2015.05.29.)가 말소되지 않고 인수됩니다. 말소기준권리는 을구 29번 근저당권(2022.11.30.)이며, 이 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등이 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,584,464,111원입니다.

3.2. 인수되는 권리 상세

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 27번 지상권설정등기 (2021.11.17. 등기, 대신새마을금고): 건물, 기타 공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하며, 존속기간은 설정등기일로부터 30년입니다.

* 을구 15번 지상권설정등기 (2021.11.17. 등기): 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 8번 지상권설정등기 (2021.11.17. 등기): 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 법정지상권 검토

목록1번 토지 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물(철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 근린생활시설)이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

3.4. 유치권 신고 현황

2025.10. 13.자로 강효철로부터 전기공사대금 473,440,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으며, 2025.11.12.자로 김진선으로부터 공사대금 300,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로, 등록된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 개발 잠재력

4.1. 주변 환경

주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 물메초등학교와 근접해 있습니다.

4.2. 건축허가 현황

본 토지는 2023년에 야영장시설(13,869.9㎡) 용도로 건축허가(건축신고번호:2023-애월읍-신축신고-71)를 득한 것으로 확인되었습니다. 관련 인허가의 존속 및 승계 가능성은 관계 기관에 확인이 필요합니다. 이 점은 향후 토지 활용 및 개발에 있어 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 주요 시설

* 교육 시설: 물메초등학교가 근거리에 위치합니다.

5.2. 생활 편의 시설

제공된 정보만으로는 주변의 다양한 생활 편의 시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 다만, 애월읍은 관광객 및 주민을 위한 다양한 상업 시설과 편의 시설이 분포하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 다수의 지상권

총 3건의 지상권이 매수인에게 인수되며, 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히, 30년의 존속기간을 가진 지상권은 장기적인 토지 활용 계획에 영향을 미칩니다.

6.2. 법정지상권 발생 가능성

매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 해당 건물의 철거 또는 사용에 관한 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 불확실한 유치권

두 건의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 다툼이나 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 농지 관련 규제

목록8번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 취득하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있으며, 토지 취득 자체가 불가능해집니다.

6.5. 맹지

토지 중 일부(기호 4~9)는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축 등 토지 활용에 제약이 따릅니다.

6.6. 지목과 현황 불일치

토지 중 일부(기호 1, 2, 3, 5)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 건부지, 잡종지, 도로, 주차장 등으로 이용되고 있어, 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.7. 다양한 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 공항 소음 구역, 공장설립 제한 지역, 경관 및 생태계 보전 지구, 지하수 자원 보전 지구 등 다수의 법규에 의한 제한 사항이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 상귀리에 위치한 넓은 면적의 토지로, 높은 감정가만큼 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 특히, 야영장시설 관련 건축 허가 이력이 있어 향후 활용 가능성이 기대됩니다. 그러나 인수되는 3건의 지상권, 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 맹지 및 복합적인 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 목록8번 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성 확인은 필수적이며, 모든 권리 및 규제 사항을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월읍이라는 매력적인 입지에 위치한 넓은 면적의 토지로서, 잠재적인 개발 가치가 높습니다.

* 주요 간선도로인 애조로와 인접하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 야영장시설 건축 허가 이력이 있어, 관련 사업 추진 시 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 다수의 지상권, 불확실한 유치권, 맹지, 농지 관련 규제 등 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서, 이러한 권리 및 규제 사항들을 충분히 고려하여 감정가 대비 상당한 수준의 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 지상권의 실제 가치 평가, 법정지상권 발생 시 예상되는 비용, 유치권 해결 방안 및 비용, 농지 관련 규제 해제 가능성 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 충분한 시장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

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