나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8410 [1] 제주특별자치도 제주시 추자면 예초리 283 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 추자면 예초리 소재 ""예초항"" 남동측 인근에 위치하며. 추자면 예초리 농어촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통이며, 본건 인근에서 도보 1~2분 거리에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3~4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2011-07-)(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등의 토지거래 허가에 관한 허가지역).

제시목록 외의 물건

제시외(ㄱ) 블록조 강판지붕 단층 창고 약 10.8㎡가 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
제시외 건물 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 제주지방법원 2025타경8410 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임경분

소재지: 제주특별자치도 제주시 추자면 예초리 283

용도: 전 (밭)

감정가: 25,810,000원

토지면적: 178.00㎡ (약 53.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요. 제시외 건물 매각 제외.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 아니함.

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 제주특별자치도 제주시 추자면 예초리 소재 "예초항" 남동측 인근의 농어촌지대에 위치함.

* 주변 환경: 조용한 어촌 마을의 일부로, 주변은 대체로 경작지 및 주거지가 혼재된 농어촌 경관을 이룸.

* 형태 및 이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현재 '전'(밭)으로 이용되고 있음. 일부는 텃밭으로, 일부는 시멘트 포장된 상태로 확인됨.

* 도로 접근성: 본 건 남서측으로 노폭 약 3~4m의 도로에 접하여 차량 접근이 가능함.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 관련 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 10일 접수된 채권자 임경분, 권리금액 93,750,000원의 강제경매개시결정(등기구분: 갑8)임.

* 기타 등기사항: 1999년 1월 26일 접수된 조창선 명의의 협의분할에 의한 상속 등기(등기구분: 갑1)가 존재함.

* 등기부채권 총액: 0원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 본 건 토지 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물(창고)이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있음. 이는 토지 소유권 행사 및 토지 이용에 제약이 될 수 있는 중요한 사항임.

* 제시외 물건: 본건 토지에는 매각에서 제외되는 물통, 젓갈통 등이 소재함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 제주 북부의 섬인 추자도에 위치한 농어촌 지역임. 주요 산업은 어업 및 농업으로 이루어져 있음.

* 주변 시설: 본건 인근에 "예초항"이 소재하며, 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점, 주민센터 등)은 해당 지역 내 또는 인근 마을에 분포하고 있음.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본 건 또는 주변 지역에 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 소재한다는 정보는 없음.

1.4. 생활정보

* 교통: 본 건 인근 도보 1~2분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함. 차량 접근성은 양호하나, 간선도로 상황은 보통 수준임.

* 편의시설: 지역 내 소규모 상점 및 주민 편의시설을 이용할 수 있으나, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 추자도 내 주요 지역 또는 제주 본섬으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 환경: 농어촌 특유의 조용하고 한적한 생활 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 반드시 자격 요건을 확인하고 준비해야 함. 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의 후 발급될 수 있으므로, 사전에 행정관서에 문의하여 발급 가능 여부를 확인하는 것이 중요함.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각 제외되는 제시외 건물(창고)의 존재로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 소유권에 따른 완전한 처분이나 활용에 제약이 발생할 수 있음. 이는 인수 또는 철거 과정에서 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구 내에 있지만, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됨. 이는 건축이나 토지 개발 시 용도 제한 및 추가 행정 절차를 요구할 수 있음.

* 일부 토지 이용 상태: 일부 토지가 시멘트 포장되어 있고 텃밭으로 이용 중인 점은 현황을 정확히 파악해야 함.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 제주특별자치도 제주시 추자면 예초리에 소재한 토지(전)입니다. 감정가는 25,810,000원이며, 매각 대상은 토지입니다.

가장 핵심적인 고려사항은 농지취득자격증명 제출 의무와 그로 인한 보증금 몰수 위험입니다. 또한, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 토지 활용에 있어 중요한 리스크 요인입니다.

다양한 토지 이용 제한 규제가 적용되고 있어, 향후 토지 개발 또는 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

제주도 내에서도 비교적 한적한 농어촌 지역에 위치하므로, 이러한 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도라는 지리적 이점과 지역적 희소성: 제주도 본섬과 분리된 섬 지역이라는 점에서 독특한 가치를 지닐 수 있습니다.

* 농지로서의 잠재력: 농업 활동이나 농지 관련 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 법정지상권 리스크 해소 시 가치 상승 기대: 제시외 건물과 관련된 법정지상권 문제가 명확하게 해결된다면 토지의 활용성이 높아져 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 25,810,000원

본 물건의 예상 입찰가는 법정지상권 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 추자도 지역의 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가는 해당 토지의 현재 상태 및 법적 제약 사항을 반영한 것으로 판단됩니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 상세한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.