나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8395 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 347 11동호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 ‘가시리삼거리’ 동측 근거리에 위치하며, 주위는 대체로 전, 과수원, 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 자루형의 토지로서, 단독주택(타운하우스 부지)으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스콘포장도로(공도) 및 남서측으로 노폭 약6미터내외의 아스콘포장단지내도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건 토지 지상에 이동식 창고 1식이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 단독주택으로서 (사용승인일 : 2019.09.06.)

외벽: 드라이비트위 노출콘크리트(미장) 및 인조석재타일 등, 내벽,천정: 벽지 및 타일 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 창호: 샷시창호 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 현장조사시 이해관계인 부재로인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태등에 대한 재확인 요망함.

물건 비고

일괄매각. 이동식 창고 매각제외.
목록2. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8395 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 347 11동호 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 한마음초등로 143-21)

용도: 단독주택 (타운하우스 단지 내 11동)

감정가: 3억 5,620만 9,900원

토지면적: 9,362.00㎡ (약 2,831.90평) - 전체 대지 면적

토지지분: 373.5438㎡ (약 113.00평) - 본건(11동) 토지 지분

건물면적: 99.30㎡ (약 30.03평) - 본건(11동) 연면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 중 목록2. 지분매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종부강신용협동조합 (등기부 확인 결과)

건축물 정보: 2019년 9월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택 (11동).

단지 정보: 총 24개 동으로 구성된 타운하우스 단지 (단독주택 및 제1종근린생활시설).

특이사항: 공동담보, 이동식 창고 매각 제외.

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 ‘가시리삼거리’ 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 대체로 전, 과수원, 단독주택이 혼재하는 지역에 자리하고 있으며, 본건은 총 24개 동으로 구성된 타운하우스 단지 내 11동에 해당합니다.

교통: 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 남측으로는 노폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로(공도), 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 단지 내 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구 3등급 및 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다.

토지 현황: 인접 도로 대비 평지인 자루형의 토지이며, 현황 일부는 단지 내 도로로 이용 중입니다.

주변 시설: 본건 인근에는 가시리 마을회관, 주민센터, 표선생활문화센터, 한마음초등학교, 표선중학교, 표선고등학교 등이 위치해 있습니다. 표선읍 소재 생활 편의시설 이용이 가능하며, 제주민속촌 등 관광지도 가까이 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-29, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

등기부 현황:

말소기준권리: 을22 (세종부강신용협동조합 근저당권, 2019-12-27 접수, 288,000,000원).

등기부 상 다수의 근저당권, 가압류, 소유권 이전 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

본건(2025타경8395)은 세종신용협동조합의 임의경매 개시 결정에 따른 경매입니다.

등기부 상 총 채무액은 토지 3,538,640,845원, 건물 439,040,845원으로 기재되어 있으나, 이는 현황과 다를 수 있으며 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

지역 특성: 서귀포시 표선면 가시리 지역은 제주 동부의 자연환경과 농촌 생활이 어우러진 곳으로, 최근 타운하우스 등 주거단지 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

단지 내 환경: 본건은 총 24개 동으로 이루어진 타운하우스 단지 내에 위치하며, 단지 내 도로, 조경, 포장 등이 조성되어 있습니다. 단독주택과 제1종근린생활시설이 혼재된 복합단지 형태입니다.

시장 동향: 제주 지역 부동산 시장은 관광객 및 귀농·귀촌 인구 유입으로 꾸준한 관심을 받고 있으나, 최근 금리 변동 등 외부 경제 상황에 따른 영향도 고려해야 합니다. 타운하우스는 단독주택의 독립성과 아파트의 편리성을 결합한 형태로 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

유사 물건 시세: 표선면 가시리 지역의 타운하우스 및 단독주택 시세는 면적, 연식, 위치 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 2019년 준공된 본건과 유사한 규모(전용 약 30평)의 단독주택 또는 타운하우스는 현재 시세 기준으로 대략 3억 2천만원에서 4억 2천만원 수준으로 거래될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 이용 시 주변 지역 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설: 가시리 마을 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 표선읍 소재 마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 한마음초등학교, 표선중학교, 표선고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

자연환경: 주변의 전, 과수원, 그리고 제주도의 아름다운 자연 경관은 본건의 장점입니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 유사 건물 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태, 이용 현황, 관리 상태 등은 반드시 재확인이 필요합니다.

토지 지분 매각: 본건은 토지 지분 매각 대상이므로, 단지 내 다른 소유주들과의 협의 및 관계 형성이 중요하며, 토지 이용에 있어 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

단지 내 도로 이용: 토지 일부가 단지 내 도로로 이용되고 있어, 향후 토지 사용 계획 시 이를 고려해야 합니다.

이동식 창고 제외: 매각 대상에서 이동식 창고가 제외되어 있어, 현장 방문 시 소유권 및 사용 관련 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과가 본건 가치에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 관련 경매 명세서를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 현대적인 단독주택으로, 제주도의 쾌적한 자연환경을 갖춘 타운하우스 단지 내에 위치합니다. 넓은 토지 지분(약 113평)과 실사용 면적(약 30평)을 갖추고 있으며, 신축 연식 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다. 권리 관계는 대부분 경매로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편이나, 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 제주도 부동산의 장기적인 가치 상승 가능성을 고려할 때, 신중한 접근을 통해 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 연식: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 적어 즉시 사용 및 거주가 용이합니다.

토지 지분: 약 113평에 달하는 토지 지분은 단독주택으로서의 독립성과 활용 가치를 높여줍니다.

제주도 가치: 제주도의 지속적인 관광 및 정주 수요는 부동산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

타운하우스 단지: 관리 시스템이 갖춰진 단지 내 주거 환경은 생활의 편리성을 더합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3억 5,620만 9,900원

시세 분석: 본건과 유사한 규모(전용 약 30평)의 신축 타운하우스/단독주택은 제주도 지역 시세상 3억 2천만원부터 4억 2천만원 범위에서 거래될 수 있습니다. 감정가는 이 범위 내에 있으며, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리관계: 인수되는 보증금은 0원으로, 입찰가 산정에 부담이 없습니다.

예상 입찰가: 3억 3천만원 ~ 4천만원

본건은 내부 상태에 대한 불확실성이 존재하므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 상태를 파악한 후, 이를 바탕으로 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.