나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8347 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 319-2 비스타케이호텔(천지연) 9층 901호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '초원사거리' 북서측 인근에 위치하는 구분건물이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상10층 건물 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 제주석 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장형 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8347 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 319-2 비스타케이호텔(천지연) 9층 901호

용도: 숙박시설

감정가: 151,000,000원

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

건물면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '초원사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건은 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 이 외 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 각종 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (매매): 김상곤 (2016.06.30)

* 소유권이전 (신탁등기말소): 주식회사비스타케이 (2016.06.30)

* 근저당 (말소기준권리): 목포수산업협동조합 (156,000,000원, 2016.06.30)

* 임의경매: 목포수산업협동조합 (110,000,000원, 2025.07.07, 제주지방법원 2025타경8347)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 인수되는 임차인이 있다면 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 서귀포시 중심상업지역 인근으로, 주변에 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 인근의 '매일올레시장'과 더불어 서귀포시 중심상가 상권은 '글로컬 상권'으로 선정될 만큼 관광객 유동인구가 많고 상업적 가치가 높은 지역으로 분석됩니다. 또한, 호텔명에 '천지연'이 포함된 점으로 미루어 천지연폭포 등 주요 관광지와 인접할 가능성이 높아 관광객 수요를 흡수하기에 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

본건은 서귀포시 중심부에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 주변에 다양한 숙박시설이 운영되고 있으며, 이는 관광객 유입이 활발함을 시사합니다. 또한, 천지연폭포, 정방폭포 등 주요 관광지가 인근에 위치하여 관광 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 상이: 공부상 건물 명칭은 '비스타케이호텔(천지연)'이나, 현장 표시는 '호텔에이치아이'로 상이합니다.

* 현장 조사 제약: 내부 조사가 불가능하여 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 외부 관찰을 토대로 평가되었으므로, 입찰 시 유의가 필요합니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 2019.9.16.자로 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있습니다. (조립식판넬조 창고시설 5.28㎡, 호텔주방 54㎡, 창고시설 18.72㎡)

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 정확한 인수 여부 및 권리관계 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서귀포시 중심상업지역에 위치한 숙박시설로, 관광지와 인접하여 잠재수요가 기대되는 물건입니다. 감정가 대비 면적과 용도를 고려했을 때 적정한 수준으로 보입니다. 다만, 위반건축물 등재, 건물 명칭 상이, 내부 조사 불가 등의 리스크 요인이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 없는 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 서귀포시 중심상업지역 내 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

* '천지연'이라는 지명과 호텔 용도로 보아 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 인근 관광지 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 규모가 작아 소액 투자로 접근이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 151,000,000원

본건의 경우 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으며, 말소기준권리 이후 추가적인 인수되는 권리가 없어 통상적인 경매 절차에 따라 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 위반건축물 등재, 내부 조사 불가 등의 리스크 요인을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 151,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통한 면밀한 분석 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.