나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8433 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 1305-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일감정 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '귀일중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,3)은 일단의 토지로서, 본건까지 차량진입 가능하며 간선도로에 접하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 일단의 토지로서, 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3)은 일단의 토지로서, 기호(3) 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>,

기호(3) 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-21)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(3)은 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
기호(1) 지상에 '담장' 및 기호(3) 지상에 '대문 및 담장'이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) : 블록조 강판지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1978)

외벽 : 몰탈위페인팅 등,
창호 : 샷시창 등임.

기호(2-2) : 블록조 슬레이트지붕 단층건으로서,
(허가일자: 1978)

외벽 : 몰탈위페인팅 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2-1) : '단독주택'으로 이용중임.

기호(2-2) : '단독주택 및 공부방'으로 이용중임.

설비내역

기호(2-1, 2-2) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'사진용지' 및 '지적및건물개황도'와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물(ㄷ~ㅂ,ㅇ), 기호(3) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ) 기호(1,3) 양지상에 제시외건물(ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

- 기호(2) 건물은 '등기사항전부증명서'상 한동의 건물로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 2개의 건물로 되어 있음.

- 기호(2-1)은 공부상 '슬레이트지붕'으로 되어 있으나 현황 '강판지붕'임.

- 기호(2-2)는 '하귀2리 1305-2, 1305-4번지' 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임,

2) 기타
없음.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 중 1-1. 내지 1-4., 2-1. 내지 2-2.만 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8433 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 1305-2

용도: 단독주택

감정가: 393,152,920원

토지면적: 396.00㎡ (약 119.83평)

건물면적: 155.39㎡ (약 47.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '귀일중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인접한 간선도로를 통해 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 및 도로 상태

본건 토지(기호 1, 3)는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며, '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

토지(기호 1, 3)는 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에 해당합니다. (상세 내용은 첨부된 토지이용계획 확인원 참조)

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2012년 11월 30일 접수된 한마음새마을금고의 근저당권(을3)입니다. 이에 따라 을4, 을4-2, 갑3(임의경매) 등의 후순위 권리 및 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 고오실

보증금: 10,000,000원

차임: 375,000원

전입일자(사업일자): 2023-12-28

확정일자: 2023-12-28

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 도투후옌

보증금: 3,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-08-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이점례

보증금: 30,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2022-06-20

확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 없음

비고:

1.3. 3.인수되는 보증금

상기 임차인 전원 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 5.특수 물건 정보

법정지상권 성립 여지가 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 실거래가 분석

제공된 최근 실거래가 정보는 주로 연립, 다세대 주택 위주이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 하귀카렌시아퍼스트클래스 (2024년 준공, 연립, 84.58㎡): 2026년 5월 7일, 250,890,000원 거래 (약 980,800원/평)

* 남건휴먼스애월클래식 (2016년 준공, 다세대, 71.52㎡): 2026년 3월 20일, 170,000,000원 거래 (약 785,580원/평)

* 반석하귀타운 (1998년 준공, 연립, 39.82㎡): 2026년 3월 2일, 100,000,000원 거래 (약 829,875원/평)

1.4. 2.시세 동향

최근 실거래가 정보는 주로 신축 및 중축의 공동주택 거래로, 본건 단독주택의 정확한 시세 판단에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 393,152,920원이며, 이는 현지 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

본건은 귀일중학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 주거 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2.교육 시설

귀일중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법정지상권

물건명세서상, 매각에서 제외되는 제시외 건물(근린생활시설 32㎡ 및 화장실 3.68㎡)이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제한을 발생시켜 가치를 하락시키는 주요 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 2.제시외 건물

본건은 토지/건물 일괄 매각이나, 제시외 건물 중 일부(근린생활시설, 화장실 등)는 매각에서 제외됩니다. 이 제외되는 건물들의 소유권 및 법정지상권 성립 여부가 불확실하여 주의가 필요합니다.

1.6. 3.공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'입니다.

* 건물: 등기사항전부증명서상 한 동의 건물이나, 일반건축물대장 및 현황은 2개의 건물로 되어 있습니다.

* 건물(기호 2-1): 공부상 '슬레이트 지붕'이나 현황은 '강판 지붕'입니다.

* 건물(기호 2-2): '하귀2리 1305-2, 1305-4번지' 양 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다.

1.6. 4.건축 연도

본건 건물은 1978년 건축되어 노후화되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 5.혐오시설

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 애월읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 3억 9천여만원입니다. 토지 및 건물 면적은 양호하나, 1978년 건축된 노후 건물이라는 점과 더불어, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 공부와의 차이점도 존재하여 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 애월읍이라는 지리적 이점

* 단독주택 부지로서의 활용 가능성 (법정지상권 문제 해결 시)

* 감정가 대비 시세 하락 시 저가 매수 기회 (단, 리스크 상쇄 가능한 수준)

1.9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 감정가액 393,152,920원을 기준으로 단순 접근은 위험할 수 있습니다. 법정지상권 성립 시 토지 활용에 상당한 제약이 따르므로, 해당 리스크를 충분히 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 약 315,000,000원 ~ 335,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 정확한 법정지상권 성립 여부 및 범위, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.