나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1486 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 1006-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 "삼화초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 완만한 부정형 완경사지이며, 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) - 목조 스레트위 함석지붕 단층으로 <허가일 : 1953.12.09.> 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 제주석조적 등 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 장판마감 등 창호 : 알미늄샷시창, 목재창

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄴ) 블럭조 스레트위 함석지붕 단층 현관 약 2.1㎡ (ㄷ) 블럭 및 석조 스레트위 함석지붕 단층 세면장, 세탁실, 보일러실 약 11.1㎡ (ㄹ) 블럭조 스레트 및 슬래브지붕 단층 창고 약 6.9㎡ (ㅁ) 블럭조 스레트지붕 단층 보일러실 약 2.2㎡ (ㅂ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 약 7.8㎡ (ㅅ) 블럭조 스레트지붕 단층 창고 약 5.0㎡ (ㅇ) 블럭조 슬래브지붕 단층 화장실 약 2.4㎡

공부와의 차이

- 공부상 지붕이 기호(2-1)은 스레트지붕이나 현황 스레트위 함석지붕임. - 기호(2-2)는 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-8) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1486 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 1006-9

용도: 단독주택

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 277.40㎡ (약 83.93평)

토지지분: 277.4㎡ (약 83.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.86㎡ (약 28.99평)

건물지분: 95.86㎡ (약 28.99평)

건물 제시외면적: 78.10㎡ (약 23.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-8) 포함.

1.4. 감정가

감정가: 286,780,100원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "삼화초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근 지역은 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통 수준임. 본건 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 및 전부제한구역), 공공주택지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김승현 (1991-12-31)

* 근저당: 제주시농업협동조합 (108,000,000원, 2016-05-10) - 말소기준권리

* 가압류: 김세현 (200,000,000원, 2023-12-06)

* 강제경매: 김세현 (2025-07-09)

* 등기부채권 총액: 308,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 제주시농업협동조합의 근저당권 (2016-05-10 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: -)

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

주변 지역은 농경지가 혼재되어 있으며, 제공된 주변 실거래 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형의 주택임.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 일도이동 지역의 최근 빌라 실거래가는 다음과 같음.

* 도원빌라 (2002년 건축, 62.335㎡): 120,000,000원 (약 192.5만원/㎡)

* 신한헤스티아더블루 (2017년 건축, 84.8874㎡): 370,000,000원 (약 435.9만원/㎡)

* 엘리시아빌 (2012년 건축, 77.62㎡): 225,000,000원 (약 290.0만원/㎡)

본 물건은 단독주택으로, 빌라와는 건물 형태 및 토지 사용 방식에 차이가 있으나, 지역 내 유사 부동산 가격 동향 파악에 참고할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 삼화초등학교 인근 위치.

* 교통시설: 차량 접근 용이, 인근 간선도로 이용 편리.

* 기타: 주변 지역은 농경지가 주를 이루고 있으며, 검색 결과 특이사항으로 분류될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 건물은 1953년 12월 9일 건축 허가를 받아 건립된 것으로, 사용 승인일로부터 상당한 기간이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 높음.

6.2. 제시외 건물 및 토지 포함 매각

감정평가서 및 물건명세서에 따르면, 다수의 제시외 건물이 토지/건물 일괄 매각 대상에 포함되며, 토지 남동측 경계에 소재하는 구조물도 토지에 포함하여 감정평가되었음. 또한, 목록2 건물 중 일부(목조 초가지붕 단층주택 19.83㎡)는 멸실된 상태로 확인됨.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 자연경관지구, 공공주택지구, 건축계획심의대상구역 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 있어 상당한 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동에 소재한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지(277.40㎡)를 보유하고 있습니다. 건물의 건축 연도가 1953년으로 매우 오래되었으나, 토지 면적이 넓고 주변이 농경지인 점은 향후 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역 등 토지 이용 계획에 따른 개발 제한이 존재합니다. 등기부상 채무 총액(308,000,000원)이 감정가(286,780,100원)를 초과하지만, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각 시 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 대상이며, 멸실된 건물도 존재합니다. 투자 시 건물 노후화 및 토지 이용 제한 사항을 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 277.40㎡ (약 83.93평)의 토지는 단독주택으로서의 가치 및 잠재적 활용 가능성을 제공합니다.

* 조용한 주거 환경: 주변 농경지와 함께 비교적 조용한 지역에 위치하여 주거 환경이 양호할 수 있습니다.

* 경매 시장에서의 가치: 감정가 대비 경쟁 현황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 예상됩니다. 단, 건물 노후화, 토지 이용 제한, 제시외 건물 현황 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 250,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.