나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1490 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 “구억리사무소” 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 구조로서,
외벽 : 석재붙임 등,
창호 : 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 지적상 폭 약 15m 내외, 현황 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건은 공부상 '제니스 101동'이나, 현장표시 '제니스 103동'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1490 (1)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 1층 102호

건물 용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 1층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 176.76㎡ (약 53.48평)

토지 지분: 176.76㎡ (약 53.48평)

건물 면적: 124.27㎡ (약 37.60평)

건물 지분: 124.2723㎡ (약 37.60평)

1.4. 감정가

810,000,000원 (8억 1천만원)

1.5. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 늘OOOOOOOO

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 "구억리사무소" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 지적상 폭 약 15m, 현황 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을6 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020년 12월 23일 접수, 채권금액 759,600,000원) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1 소유권보존 (2019년 9월 2일 접수, 호성진 외 1명)

* 갑5 소유권이전 4번 신탁등기말소 (2020년 12월 23일 접수, 정성현 외 1명)

* 을6 근저당권 (2020년 12월 23일 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 759,600,000원) - 말소기준권리

* 갑6 5번 호성진 지분압류 (2023년 7월 27일 접수, 제주세무서장) - 매각으로 소멸

* 갑7 5번 정성현 지분압류 (2023년 8월 1일 접수, 제주세무서장) - 매각으로 소멸

* 갑8 임의경매 (2025년 7월 11일 접수, 늘푸른신용협동조합) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액은 759,600,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역을 확인해야 하나, 본건의 경우 인수되는 보증금이 없고 임대 관계가 미상이라 명확한 임차인 관련 문제는 없어 보입니다. 그러나 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary] 주변에 단독주택 및 공동주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 수요는 존재하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권으로 보입니다. 최근 인근 지역(대정읍 구억리)에서 연립주택 거래 사례를 볼 때, 신축 아파트 단지(제주푸르지오더퍼스트)와 준신축급 연립주택(해동그린앤골드)이 비슷한 시기에 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 지역 내 신축 및 준신축 주거 시설에 대한 수요가 있음을 시사합니다. [cite: recent sales JSON]

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물 내에는 전기, 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal summary]

5.2. 주변 편의시설

주위 환경 설명으로 보아 근린생활시설이 인근에 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 일대는 대체로 주거 및 농경지 위주로 구성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 입찰 전 주변 환경에 대한 상세 조사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건은 공부상 '제니스 101동'으로 등재되어 있으나, 현장에서는 '제니스 103동'으로 표시되어 있습니다. 이는 등기부등본과 건축물대장, 현장 표시간의 불일치로, 실제 매각 대상 건물을 정확히 확인해야 하는 중대한 사항입니다. [cite: appraisal summary, property statement notes]

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3, 4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 생태계 및 지하수 보전 지구 지정은 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 될 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

6.3. 등기부채권 총액 vs 감정가

등기부채권 총액은 7억 5,960만원이며, 감정가는 8억 1천만원입니다. 채권 총액이 감정가에 근접하므로, 유찰 없이 진행될 경우 경쟁이 치열할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명하여 실제 점유 현황 및 명도 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악하기 어렵습니다. (임차인 현황에서 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없어 보이나, 비공식적인 점유 가능성 등은 현장 확인 필요) [cite: tenant info]

6.5. 공부상 지목

등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목이 '전'으로 표기되어 있으나, 토지대장상 지목은 '대'로 표기되어 있어 차이가 있습니다. [cite: property statement notes]

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 다만, 공부상 건물 동수 표기 오류 및 지목 차이와 같은 명확한 공부상 하자가 존재하므로, 입찰 전 반드시 이에 대한 정확한 확인과 법적 검토가 선행되어야 합니다. 지역 내 주택 수요는 꾸준히 존재하나, 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시 대정읍이라는 입지는 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 후 즉시 이용 가능성이 높습니다 (다만, 실제 점유 관계 확인 필수).

* 연립주택으로, 비교적 넓은 토지 지분을 보유하고 있어 가치를 높일 수 있습니다.

* 비슷한 시기의 연립주택 거래 사례를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2016년 준공)의 '해동그린앤골드' 전용면적 약 76.6㎡(약 23.17평) 물건이 2026년 5월 52,250천원(약 682만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite: recent sales JSON]

최신 준공(2024년)의 '제주푸르지오더퍼스트' 전용면적 약 85㎡(약 25.7평) 물건은 2026년 5월 59,900천원(약 705만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite: recent sales JSON]

본건의 건물 면적(124.27㎡, 약 37.60평)을 고려했을 때, 위 시세 정보를 바탕으로 역산하면 다음과 같은 가격대를 예상할 수 있습니다.

* 해동그린앤골드 시세 적용 시 (682만원/㎡): 124.27㎡ * 6,820,000원/㎡ ≈ 847,507,640원

* 제주푸르지오더퍼스트 시세 적용 시 (705만원/㎡): 124.27㎡ * 7,050,000원/㎡ ≈ 876,783,500원

따라서 본건의 시세는 대략 8억 5천만원 ~ 8억 8천만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 8억 1천만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가(8.1억 원) 대비 시세(8.5억 ~ 8.8억 원)가 높게 형성되어 있습니다.

다만, 공부상 오류(건물 동수) 및 지목 차이 등 하자 사항에 대한 보수 비용 또는 법적 검토 비용을 감안해야 합니다.

또한, 최근 2026년 5월 거래가 이루어졌으나, 본 건의 경매 기일은 미정입니다. 현재 시점(2026년 7월)과 경매 기일 간의 시세 변동 가능성도 고려해야 합니다.

채권 총액(7.6억 원)이 감정가에 육박하므로 유찰 가능성은 낮아 보이며, 경쟁이 있을 수 있습니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가에 근접하거나 소폭 상승한 가격대를 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 8억 2천만원 ~ 8억 5천만원

최종 입찰가는 해당 물건의 하자 보수 비용, 명도 저항 가능성, 본인의 자금 계획 및 투자 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.