나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8398 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 ""납읍리사무소"" 북서측 근거리에 위치하며, ""납읍리사무소"" 북서측 근거리에 위치하는 마을주변농경지대로서 인근은 농경지 및 단독주택 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 단독주택 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로, 본건 내부도로 노폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층건으로서,
외벽 : 스타코 등 마감,
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 시스템창호 마감.

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 목록1. 지분 매각, 다락, 조경수 및 담장 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8398 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120

용도: 단독주택

감정가: 471,897,500원

토지면적: 9842.00㎡ (약 2977.4평)

토지지분: 1396.5798㎡ (약 422.4평)

건물면적: 99.11㎡ (약 30.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 다락, 조경수 및 담장 포함 평가

주의사항: 일괄매각, 토지 지분 매각, 건물에 다락 포함

1.1. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리에 소재하며, "납읍리사무소" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지 및 단독주택 등이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 보통이며, 본건 북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로, 본건 내부로는 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이나, 토지의 경우 전체 면적 중 일부 지분(1396.5798㎡)이 매각 대상입니다.

말소기준권리는 토지 등기부상 2021년 9월 2일자 엠씨아이대부주식회사 근저당(을31)이며, 건물 등기부상 2021년 9월 2일자 한국자산관리공사 근저당(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리나 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 망백은정: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-08, 대항력 없음.

* 박순연: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-04, 대항력 없음.

* 백수정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-21, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 채권 총액은 토지 6,563,800,000원, 건물 468,000,000원으로, 물건 가치 대비 부채 규모가 상당합니다.

1.3. 상권분석

제주시 애월읍 납읍리 지역은 제주도의 서부 해안 지역에 위치한 전원적이면서도 농경지가 발달한 지역입니다.

인근에 단독주택들이 분포하고 있어 주거지로서의 기능도 겸하고 있습니다.

주변의 단독주택 매매가는 개별 물건의 부지 면적, 건축 연도, 건축 자재, 조망 및 입지 조건 등에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다.

본 건과 같이 넓은 토지 중 일부 지분과 건물이 함께 매각되는 경우, 일반적인 단독주택 매매가와는 다른 가치 평가가 필요하며, 통상적으로 지분 매각의 불확실성으로 인해 가격 할인이 적용되는 경우가 많습니다.

현재 감정가는 4억 7천만 원대이나, 토지 지분 매각이라는 점과 높은 채무 총액 등을 고려할 때, 시세보다 낮은 금액에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이한 편이며, 인근 간선도로 이용이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 애월읍 소재지의 각종 편의시설(마트, 은행, 병원, 식당 등)을 이용할 수 있습니다. 제주시 중심부까지는 차량으로 이동해야 합니다.

* 교육시설: 인근에 나부초등학교가 소재하고 있어 도보 통학이 가능할 수 있으나, 정확한 통학 거리는 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 농경지와 단독주택이 어우러진 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공합니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 건은 전체 토지(9842㎡) 중 1396.5798㎡라는 특정 지분만이 매각 대상입니다. 이는 소유권이 분산되어 있어 향후 토지의 이용, 개발, 또는 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 법적 분쟁이나 제약이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 토지와 건물 등기부상의 근저당 및 관련 채무 총액이 매우 높아, 부동산 가치 대비 재정적 부담이 상당합니다.

* 환경 규제: 본 건은 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등급 지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

* 다수의 경매 사건: 본건과 관련된 제주지방법원의 다수의 임의경매 사건(2025타경8393, 8396, 8397, 8128, 10185 등)이 진행 중이거나 예정되어 있어, 복합적인 재정 및 법률적 리스크가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 납읍리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 4억 7천만 원대입니다. 넓은 대지 면적을 가진 토지의 일부 지분과 건물이 일괄 매각 대상이며, 건물 내부에 다락 공간이 있고 조경수 및 담장도 평가에 포함되었습니다.

등기부상 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 토지 지분 매각이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 높은 채무 총액과 관련하여 다수의 경매가 동시 진행 중이라는 점도 신중한 검토가 필요합니다.

조용하고 쾌적한 자연 환경 속에서의 단독주택 생활을 원하는 실수요자에게는 고려할 만한 대상이 될 수 있으나, 투자 목적이라면 토지 지분 매각으로 인한 불확실성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 부동산 시장의 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 전원생활이나 주말주택 등으로 활용 가능한 쾌적한 자연 환경.

* 건물 내 다락 공간, 조경수 및 담장 포함으로 즉시 활용 가치 증대.

* 넓은 토지 면적 중 일부 지분 확보를 통해 향후 자산 증식 가능성 모색 (장기적 관점).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 471,897,500원

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 토지 지분 매각으로 인한 불확실성, 높은 채무 총액, 그리고 다수의 관련 경매 사건 진행 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

인근 부동산 시세 조사 결과, 유사 조건의 토지 지분 매각 건은 통상 감정가 대비 일정 수준 이상의 할인이 적용되는 경향이 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가를 감정가 수준보다 할인된 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 470,000,000원

상기 예상가는 현재까지의 정보와 시세 조사를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 경매 당일의 현장 분위기, 경쟁 상황, 입찰자의 성향 등에 따라 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.