나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51757 [1] 전라남도 순천시 조례동 1602-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 ""순천금당고등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주변은
점포, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세로장방형 평지로서 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(2017-08-03)(순천교육지원청교육장)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 「건물감정평가요항표」 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서

- 외벽 : 미장스톤, 드라이비트마감 등
- 내벽 : 벽지, 인테리어 마감 등
- 창호 : 새시창임.

이용상태

주상용건물로 이용중이며 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 일부 난방설비 및 시스템에어컨설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(2층 소재) 창고, 3.0 x 2.5 ≒ 7.5㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층(2층 소재) 다용도실, 9.0 x 2.5 ≒ 22.5㎡

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 순천시 조례동 1602-5번지에 소재한 근린생활시설입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경51757 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

토지 면적은 331.20㎡ (약 100.2평)이며, 건물 면적은 398.48㎡ (약 120.5평)입니다.

제시외 건물 면적은 30.00㎡ (약 9.1평)이며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

본 건물의 감정가는 1,232,600,400원입니다.

소유권 외 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리(을5, 2021-10-25, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사)에 따라 대부분 소멸될 예정입니다.

채권자는 엠씨아이대부주식회사이며, 유동화 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 조례동에 위치하며, "순천금당고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 점포 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있습니다.

북서측으로는 소로에 접해 있어 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

총 등기부채권액은 1,340,099,049원입니다.

말소기준권리는 2021년 10월 25일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(715,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 권리상의 부담을 승계할 가능성은 낮습니다.

* 임차인 현황:

* 박 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-01-06, 배당신고 2025-09-29, 대항력 없음)

* 박 (보증금 25,000,000원, 차임 1,320,000원, 전입/확정 2025-05-14, 대항력 없음)

* 복 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-18, 확정 2025-01-22, 배당신고 2025-09-12, 대항력 없음)

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 조례동 일대는 순천시의 주요 상업 지구 중 하나입니다.

인근에 홈플러스 순천점, NC백화점 순천점, 킴스클럽 순천점 등이 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 조례호수공원 주변으로 식당가들이 형성되어 있으며, 주상복합건물이 많아 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

순천시의 신시가지로서 유흥가와 소비시설이 발달해 있으며, 호남 최고 상권 중 하나로 평가받기도 합니다.

1층 점포와 2층 주택으로 구성된 복합 용도의 건물로, 다양한 업종의 상가 및 주거 목적 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본 건물의 북동측 인근에 순천금당고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원(순천병원 입구 인근에 상가 임대 매물 확인됨), 식당가 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 조례동 및 연향동 일대에 쓰레기 무단 투기 및 유흥가 주변의 환경 정비 관련 이슈가 있었습니다. 폐기물 처리 시설 건립 관련 논란이 있었으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건에 비해 권리 관계나 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본 건물에 부합물 및 종물로 판넬조 창고(7.5㎡)와 경량철골조 다용도실(22.5㎡)이 존재합니다. 이는 일괄 매각 대상에 포함되나, 실제 현황과 공부상 차이 및 활용 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축물 용도 제한: 토지가 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 건축 및 용도 변경 시 관련 법규 및 지구단위계획을 준수해야 합니다.

* 도로 접근성: 북서측 소로에 접해 있어, 대형 차량의 접근이나 대규모 점포 운영 시 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 상권 발달 및 배후 수요가 풍부한 지역에 속합니다.

건물은 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용이 가능하며, 감정가 대비 인근 시세와 비교하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 소멸 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 제시외 건물, 그리고 지구단위계획구역 내라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 순천시 조례동의 중심 상업 지구에 위치하여 유동인구가 많고 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

* 복합 용도 활용: 1층 점포 및 2층 주택으로 구성되어 있어 상가, 사무실, 주거 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 인근 편의시설: 대형마트, 백화점, 학교 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접해 있어 주거 및 상업 활동에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 유동화 물건이며, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가, 임차인 명도 비용, 예상 수리 비용, 향후 시장 전망, 유사 물건 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 낙찰 사례를 면밀히 분석한 후, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.