나이스옥션 법원경매 순천 2025타경531 [1] 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경531 [1] 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경531
• 주소: 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40
• 감정가: 39,635,400원
• 최저가: 27,745,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

순천지원 경매9계 2025타경531 | 소재지: 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40 | 감정가: 39,635,400원 | 최저가: 27,745,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경531 (1)

소 재 지 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40

용 도 근린생활시설 (제조업소 용도, 현재 사용 중단 상태)

감 정 가 39,635,400원

토지 면적 0.00$\text{m}^2$ (0평)

건물 면적 96.00$\text{m}^2$ (약 29.04평)

제시외 건물 면적 112.20$\text{m}^2$ (약 33.94평)

매각 대상 건물만매각

1.2. 채무 및 권리 관계

경매 구분 부동산강제경매

소 유 자 주OO

채 무 자 주OO

채 권 자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이 사항 없음

주의 사항 제시외 건물 포함 (단, 제시외 건물 중 일부는 인접지 상에 소재함)

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 특징 및 현황

본 건은 경량철골구조 조립식판넬지붕의 단층 건물입니다.

내벽 및 외벽은 강판잇기, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

현재 이용상태는 제조업소 용도이나, 실제 사용은 중단된 상태입니다.

설비 내역으로는 특별한 설비는 없으며, 위생설비는 제시외 건물 ㄱ)에 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물로 제시외 건물 4동(기호 ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 제시외 건물 ㄴ), ㄷ), ㄹ)은 사건 외 인접지(포두면 남촌리 40-3)상에 소재하므로 입찰 전 반드시 이 점을 확인하고 리스크를 인지해야 합니다.

본 건물의 연면적은 건물 96.00$\text{m}^2$와 제시외 건물 112.20$\text{m}^2$를 합하여 총 208.20$\text{m}^2$ (약 63.00평)입니다.

2.2. 입지 조건

소재지인 전라남도 고흥군 포두면 남촌리는 전형적인 농어촌 지역입니다.

주변은 농경지, 임야 및 단독주택, 소규모 창고 등이 혼재된 지역으로, 상업적인 입지보다는 농업 및 소규모 제조업 혹은 보관 창고 용도로 적합합니다.

주요 생활 편의시설 및 관공서는 차량을 이용하여 포두면 소재지까지 이동해야 하는 다소 외곽 지역에 위치합니다.

2.3. 권리 분석

본 경매는 '건물만 매각'되는 강제경매 물건입니다.

가장 중요한 권리 분석 핵심은 **법정지상권 성립 여부**입니다. 건물 소유자와 토지 소유자가 동일인인 상태에서 경매가 진행되었으므로, 매수인이 토지 소유권을 취득하지 못하는 경우 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 문제가 발생합니다. 토지 소유자와 건물 소유자가 동일인(주OO)이므로, 건물 매수인은 법정지상권을 주장할 수 있으나, 향후 토지 소유자와의 지료(토지 사용료) 협상 및 소송이 필수적으로 수반됩니다.

채무자 겸 소유자가 주OO이고 채권자가 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO인 강제경매이므로, 임차인 여부를 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다. (본 보고서의 정보에는 임대차 관계는 나타나 있지 않습니다.)

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석 본 지역은 상업시설이 밀집된 상권으로 보기 어렵습니다. 따라서 상가 또는 사무실 용도로의 전환보다는, 농기계 보관, 소규모 창고, 또는 주거 용도로의 용도 변경(허가 여부 확인 필요)을 고려해야 합니다.

생활 정보 고흥군 포두면은 농촌 생활권으로, 도시의 인프라 접근성은 낮지만, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

2.5. 혐오 시설

지도 서비스 및 검색 결과만으로는 본 건 주변에 대규모 공장이나 특정 혐오 시설(폐기물 처리장 등)이 밀집되어 있다고 판단하기는 어렵습니다. 다만, 농어촌 지역 특성상 축사나 소규모 폐기물 처리장이 인근에 위치할 가능성은 항상 염두에 두어야 하며, 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 전략 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

토지 이용권 분쟁 리스크 본 건은 '건물만 매각'이며, 법정지상권이 성립된다고 가정하더라도 토지 소유자를 상대로 지료 협상 및 소송이 필수적으로 발생합니다.

제시외 건물 철거 리스크 제시외 건물 4동 중 일부(ㄴ, ㄷ, ㄹ)가 **타인 소유 토지(40-3)** 상에 위치합니다. 이는 토지 소유자로부터 건물 철거 소송을 당할 수 있으며, 만약 철거 대상이 될 경우 매수자는 금전적 손실과 시간적 소요가 발생할 수 있습니다. 감정가에 제시외 건물 전체가 포함되어 있으나, 이 부분은 매각에서 제외되거나 철거를 전제로 해야 할 수 있습니다.

용도 변경 제약 리스크 현재 제조업소 용도이며 사용 중단 상태입니다. 다른 용도로 변경 시 건축법 및 지자체 조례에 따른 인허가 절차가 필요하며, 인접지와의 경계 침범 문제로 인해 인허가가 어려울 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

낮은 감정가 건물만 매각이므로 토지 가치를 제외한 건물 가치만을 평가받아 상대적으로 낮은 감정가(39,635,400원)로 시작합니다.

넓은 면적 확보 건물 및 제시외 건물 포함 총 208.20$\text{m}^2$ (약 63.00평)의 넓은 면적을 활용할 수 있습니다. (단, 제시외 건물의 철거 리스크 제외 시)

농어촌 실수요 본 건이 위치한 고흥군 포두면 남촌리는 귀농/귀촌을 통한 소규모 창고, 작업장, 혹은 농어촌 주택(용도 변경 시) 등으로의 실수요가 있을 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 건은 감정가가 비교적 낮고 면적이 넓다는 장점이 있지만, **건물만 매각**이라는 점과 **제시외 건물의 타인 토지 침범**이라는 명확한 권리상 하자(법률적 리스크)를 안고 있습니다.

투자자는 법정지상권 성립을 전제로 한 지료 부담 가능성 및 제시외 건물 중 타인 토지 침범 건물의 철거 및 소송 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 토지 소유자에게 토지를 매입하거나 협의를 진행할 수 있는 능력이 있는 특수 물건 투자자에게 적합하며, 일반적인 경매 투자자에게는 높은 난이도의 물건으로 판단됩니다.

현장 답사를 통해 토지 소유자 및 인접지 소유자의 의견을 확인하고, 매각 대상 제시외 건물의 정확한 위치 및 범위를 확인한 후 입찰하는 것이 안전합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계