나이스옥션 법원경매 순천 2025타경531 [1] 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.07.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서
내 ·외벽 : 강판잇기
창호 : 새시창

이용상태

제조업소 용도이나 사용중단 상태입니다.

설비내역

특별한 설비 없고 위생설비는 제시외 건물 ㄱ)에 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 4동(기호 ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 제시외 건물 ㄴ), ㄷ), ㄹ)은 사건외 인접지
(포두면 남촌리 40-3 )상에 소재합니다.
제시외 건물 ㄱ), ㄴ), ㄷ)은 본건 건물 1)과 연결된 상태로 이용되고 있고 제시외 건물
ㄹ)은 독립건물입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경531 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40

용도: 근린시설

감정가: 39,635,400원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물지분: 96㎡ (약 29.04평)

건물 제시외면적: 112.20㎡ (약 33.94평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회

건물구조: 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물

건물용도: 제조업소 (현재 사용중단 상태)

1.1. 입지조건

* 소재지: 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 40번지에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 고흥군 포두면은 전라남도의 남해안에 위치하며, 전반적으로 농어업이 발달한 지역입니다. 인근 지역은 주로 농경지와 자연녹지가 분포하고 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 용이한 편은 아니며, 자가용 이용이 편리합니다. 고흥IC에서 접근 가능하며, 주요 도로망을 통해 인근 지역으로 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 포두면 소재지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 추정되나, 상세한 정보는 부족합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 고흥군 내에서는 해양폐기물 소각장 건립 등으로 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 건물만 매각 대상이며, 토지는 포함되지 않습니다.

* 소멸기준권리: 2019년 12월 13일 전남신용보증재단의 가압류 (금 9,790,861원)가 말소기준권리입니다. 이 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 됩니다.

* 기타: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 특이사항은 보고서에 명시되지 않았습니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 1993년 8월 11일 소유권 이전 (성재금), 협의분할 재산상속 등기.

* 건물 등기부: 2019년 11월 12일 소유권 보존 (주재훈 외 1명). 이후 가압류, 지분 이전, 강제 경매 등기 등이 설정되었습니다.

* 말소기준권리: 2019년 12월 13일 전남신용보증재단의 가압류 (금 9,790,861원)가 말소 기준 권리입니다.

* 채권 총액: 13,100,603원

1.3. 상권분석

* 물건 용도: 근린시설로 등재되어 있으나, 현재는 제조업소 용도로 사용되었으나 사용이 중단된 상태입니다.

* 잠재력: 인근 지역은 관광 및 농어업 관련 시설이 일부 존재하며, 펜션, 캠핑장 등의 숙박시설도 운영되고 있습니다. 제조업소로 사용되었던 이력이 있으나, 현재 공장 가동을 위한 환경이나 기반 시설에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 포두면은 전반적으로 조용하고 한적한 농어촌 지역의 특성을 보입니다.

* 주변 시설: 지역에 따라 관광지, 해변, 국립공원 등이 분포하고 있습니다. 상세한 생활 편의시설(병원, 학교, 대형마트 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 건물만 매각되는데 반해, 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 토지주와의 분쟁 소지가 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 4동이 포함되어 있으나, 그중 일부(ㄴ, ㄷ, ㄹ)는 사건 외 인접지(포두면 남촌리 40-3)에 소재하고 있습니다. 이는 소유권 및 관리상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 없이 건물만 매각되므로, 건물 철거 또는 토지 사용권 확보에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 사용 중단 상태: 제조업소 용도이나 현재 사용이 중단된 상태로, 재가동을 위한 시설 점검 및 보수 비용이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 포두면 소재 근린시설 건물로, 현재는 제조업소로 사용되다 중단된 상태입니다. 건물만 매각되는 점, 그리고 가장 큰 리스크로 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 일부 제시외 건물이 인접지에 소재하는 등 복잡성이 존재합니다. 다만, 고흥군 지역의 관광 자원(해변, 자연경관 등)과 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 고흥 지역의 특성상 자연환경 및 관광 자원과의 연계 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가격을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 건물만 매각되는 점, 그리고 제시외 건물 소재지 문제 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 감정가 39,635,400원 대비 매우 보수적인 접근이 필요하며, 법정지상권 해결을 위한 비용 및 잠재적 토지 사용료 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기 리스크들을 감안할 때 시세의 50% 이하 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 법률 전문가와의 심층 상담 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.