나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33296 [1] 광주광역시 북구 두암동 969-1 두암3단지주공아파트 제307동 제6층 제602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 두암동 소재 ""삼정초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지
및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바,
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1-가 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층건 내, 제6층 제602호로서,

외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 단지 내 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역,
전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33296 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO (한예찬으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 두암동 969-1 두암3단지주공아파트 제307동 제6층 제602호

용도: 아파트

건축년도: 1994년 3월 28일 사용승인

1.3. 면적 정보

건물면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

토지면적: 31.87㎡ (약 9.64평)

전용면적: 31.698㎡ (아파트 정보 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 83,300,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 광주광역시 북구 두암동 소재 "삼정초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변: 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

기타 제한: 도로(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 택지개발지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 삼정초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소)이 있으며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑8, 갑9: 소유권 이전 (민강하, 서에녹)

* 을6: 주택임차권 (권리자: 한예찬, 권리금액: 78,000,000원, 인수 대상)

* 갑10: 가압류 (서울보증보험주식회사, 11,830,734원, 말소 예정)

* 갑11: 강제경매 (한예찬, 82,162,630원, 말소 예정, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 한예찬

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 6월 21일

확정일자: 2023년 6월 16일

대항력: 있음

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 임차권등기(2025.05.23. 등기)가 존재합니다. 임대차보증금 78,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 배당을 통한 보증금 회수는 어려울 것으로 보이며, 임차인에게 보증금 전액 또는 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

3.3. 말소기준권리

갑11: 강제경매 (광주지방법원 2025카단52368, 한예찬 신청)

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 78,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 말소기준권리보다 앞서는 권리는 없으나, 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 두암동 일대는 주거단지와 더불어 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 소규모 상가들이 분포하고 있어 기본적인 소비 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 두암 주공 3단지

동수: 8개동

세대수: 712세대

총 면적: 43,243.19㎡

주차대수: 총 299대 (지상 2대, 지하 8대 - *정보상의 지하 주차대수와 총 주차대수 합계가 일치하지 않음*)

최고층: 15층

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 교육시설

단지 인근에 삼정초등학교가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 존재: 대항력 있는 임차인의 보증금 78,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 건축 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구의 주거지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 환경이 양호합니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 78,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아 투자 시 반드시 확인해야 할 핵심 리스크입니다. 최근 실거래가와 감정가 사이에 차이가 존재하므로, 면밀한 시세 조사와 함께 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 두암동은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 낮은 초기 투자금 가능성: 만약 임차 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 향후 시세 상승 여력이 있다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 임차인 인수 시, 기존 임대 조건(차임 0원)을 변경하여 임대 수익을 창출할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하되, "인수 보증금"을 제외하고 계산하는 원칙을 적용하였습니다.

* 감정가 (시장 가치 추정치): 83,300,000원

* 인수 보증금 (임차인): 78,000,000원

* 계산된 예상 입찰가: 83,300,000원 - 78,000,000원 = 5,300,000원

이는 법적 원칙에 따른 계산이며, 실제 경매 시장에서는 감정가 또는 최근 실거래가(41.85㎡ 기준 60,000,000원)를 고려한 입찰가를 설정하게 됩니다. 다만, 78,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실질적인 총 매입 비용은 "입찰가 + 인수 보증금"이 될 것입니다. 따라서, 본 물건의 총 매입 비용이 향후 예상되는 매매가보다 낮을 경우에만 투자가치가 있다고 판단됩니다.

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 41.85㎡ 면적이 2026년 3월 5일에 60,000,000원에 거래되었습니다. 동일 면적의 다른 거래는 없으나, 49.77㎡ 면적의 경우 2026년 3월 10일에 78,000,000원, 2026년 5월 10일에 98,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 83,300,000원은 41.85㎡ 면적 기준으로는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 49.77㎡ 면적의 최고가 거래(98,000,000원)를 고려하면, 부동산 가치 상승 추세를 감안할 때 83,300,000원 수준의 시장 가치로 판단할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 78,000,000원의 보증금 인수 부담을 고려하면, 60,000,000원의 거래가는 매우 낮은 수준이며, 감정가 83,300,000원을 기준으로 인수 보증금을 제외한 5,300,000원의 입찰가는 현실적으로 매우 낮은 금액입니다. 실제 입찰가를 설정할 때는 78,000,000원을 별도 부담해야 하는 비용으로 인식하고, 총 매입 비용(입찰가 + 78,000,000원)이 83,300,000원 (감정가) 이하가 되도록 입찰가를 고려해야 합니다. 따라서, 잠재적 매수인은 5,300,000원 이하의 금액으로 입찰하는 것을 목표로 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.