나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31455 [1] 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 16층 1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 ""금성여자중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 근린생활시설 및 공공기관, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은
보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제16층 제1601호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 근린생활시설 및 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2024-03-04), 소로3류(폭 8m
미만)(2024-10-25)(소3-152)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(2020-12-10)<자연재해대책법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31455 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65, 도원리엘시아 101동 16층 1601호

물건종별: 아파트

감정가: 282,000,000원

토지 정보

* 총 토지 면적: 31.36㎡ (약 9.48평)

* 토지 지분 면적: 31.3589㎡ (약 9.48평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보

* 건물 면적: 84.87㎡ (약 25.67평) - 전용 면적

* 건물 지분 면적: 84.8655㎡ (약 25.67평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 종류: 부동산강제경매

채권자: 주 (주OOOOOOO)

특이사항: 공동담보

건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 20층 (해당 물건은 16층)

* 사용 승인일: 2021년 12월 22일

2. 입지조건

주위 환경

* 본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 "금성여자중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 근린생활시설, 공공기관, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황

* 본건까지 차량으로 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

접근성

* 서측으로 개설된 포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 소로3류(폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역(전부제한지역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 침수위험지구

3. 권리분석

말소기준권리

* (을1) 우리은행 근저당권 (접수일자: 2021-12-27, 채권금액: 102,000,000원)

임차인 현황

* 임차인: 황 (황진홍)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-17

* 확정일자: 2021-12-30

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 광하디엔씨주식회사 (2021-12-27)

* 근저당 (을1, 말소기준): 우리은행 (2021-12-27, 102,000,000원) - 말소

* 주택임차권 (을2): 황진홍 (2021-12-30 확정, 2022-11-17 전입) - 말소

* 가압류 (갑2): 광주은행 (2023-02-24, 27,899,561원) - 말소

* 압류 (갑3): 북광주세무서장 (2023-09-05) - 말소

* 가압류 (갑4): 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 (2023-12-14, 36,009,334원) - 말소

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (2025-07-11, 185,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시 채권자)

* 압류 (갑6): 김제시 (2025-07-24) - 말소

인수되는 권리: 해당 사항 없음. 본건 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액: 350,908,895원

4. 상권분석

주변 상업 시설

* 본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지와 근린생활시설이 어우러져 주거 상권의 성격을 띠고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설

* "금성여자중학교"가 인근에 소재하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

교통 시설

* 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 편의시설

* 본건 소재지는 김제시 내 주거 밀집 지역으로, 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건은 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 침수위험지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발이나 재해 관련 이슈 발생 시 고려될 수 있습니다.

* 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 건으로, 전북특별자치도 김제시 신풍동에 위치한 도원리엘시아 아파트 1601호입니다.

아파트로서의 주거 기능과 함께 주변의 근린생활시설 및 공공기관과의 조화를 이루는 입지입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리상 깨끗한 부동산을 취득할 수 있습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

단, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리분석상 낙찰 후 추가 인수되는 권리가 없어 명도 및 등기 관련 절차가 비교적 간결할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 대항력 없이 존재하므로, 잉여주의 원칙에 따라 임차인의 보증금은 배당을 통해 우선 변제될 가능성이 높습니다.

* 안정적인 주거 환경이 형성된 아파트 단지에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가 282,000,000원을 기준으로 삼아 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

별도의 인수 보증금은 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.