나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31448 [1] 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 '금성여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 공공기관, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으
로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 6층 1604호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2024-03-04), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-10-25)
(소3-152)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(20
20-12-10)<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건개요

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경31448 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

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1.2. 물건현황

소재지: 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65, 도원리엘시아 101동 6층 604호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 6층 604호

준공일자: 2021년 12월 22일 (사용승인일 기준)

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1.3. 감정평가요약

감정가: 279,000,000원

토지면적: 31.36㎡ (약 9.49평) - 대지지분

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 주위환경 및 교통

본 물건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 '금성여자중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공공기관, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

건물은 서측으로 개설된 포장도로를 통하여 주진입로로 접근 가능합니다.

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2.2. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 침수위험지구로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 재해 위험에 대한 고려가 필요합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 350,908,895원입니다.

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 24일

* 확정일자: 2022년 1월 27일

* 배당신고일자: 2024년 1월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

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3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없어, 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 신풍동 일대는 주거용 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 일부 공공기관이 혼재된 지역입니다.

토지 이용 현황상 근린생활시설 및 아파트 부지로 복합적으로 활용되고 있습니다.

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4.2. 상가 및 업무시설 현황

주변 지역은 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 근린 상권의 성격이 강합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 단지 인근에 금성여자중학교가 위치하며, 주변으로 추가적인 교육 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 보통 수준이며, 자가용 이용 시 간선도로망 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

본 물건지 주변에 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사 관련 시설의 존재 가능성은 있으나, 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/권리적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건들의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 침수위험지구 등의 지정으로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 침수위험지구 지정은 재해 발생 시 주거 안전성에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

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6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물 노후도: 2021년 사용승인을 받은 신축급 아파트이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 존재합니다.

* 임대차 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 김제시 신풍동에 위치한 도원리엘시아 아파트로, 준신축급 상태에 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능하며, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다.

토지이용계획상의 일부 제한 사항과 공동담보라는 점은 유의해야 할 부분이나, 전반적으로 안정적인 투자가 기대되는 물건입니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축급 아파트: 2021년 사용승인을 받은 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 모든 권리가 소멸됩니다. 인수할 보증금이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 내 아파트 공급 및 수요 변화에 따라 시세 상승 여력이 존재합니다.

* 비교적 낮은 감정가: 실제 시장 가치 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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인수 보증금이 0원이므로, 감정가 279,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 진행할 수 있습니다.

최근 실거래가, 주변 시세, 물건의 내부 상태 및 수리 필요 여부, 경매 시장의 경쟁 강도 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본 물건의 현황 및 권리관계를 감안할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 개별적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.