나이스옥션 법원경매 전주 2025타경819 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1157-4 전주효자에스케이리더스뷰 103동 19층 1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 임실군 관촌면 용산리 소재 "농원마을" 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 축사, 태양광발전소 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "공장부지"임.

인접 도로상태

남측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외 수변전설비 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 후청 "사진용지"와 같이 제시외 수변전설비는 주요설비 해체제거된 상태임. - 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 컨테이너, 이동식화장실, 적치물 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-1) 철골조 스레이트지붕(현황 "조적조 판넬지붕") 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 창 호 : 샷시창호임. 기호(3-2),(3-3) 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 물탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(3-4)은 현황 "소재불명"임.

이용상태

기호(3-1) : 공장 기호(3-2),(3-3) : 주택

설비내역

기호(3-2),(3-3) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅂ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(3-1)건물의 공부상 면적은 827.84㎡이나, 현황 면적은 약415.8㎡임. 기호(3-2),(3-3)은 공부상 별동의 건물이나, 현황 1동의 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호(3-2)건물 1층,기호(3-3)건물은 후첨 "사진용지"와 같이 누수 등으로 인해 관리상태 불량함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자차도 전주시 완산구 효자동2가 소재 "한국농어촌공사 전북지역본부" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 중심의 주택지대로, 노변을 따라 다양한 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 중 제19층 제1901호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 현황 "아파트 및 근린생활시설부지"임.

인접 도로상태등

북측 소재 왕복3차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단 위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경819 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1157-4 전주효자에스케이리더스뷰 103동 19층 1901호

용도: 아파트

감정가: 409,000,000원

토지면적: 22.45㎡ (약 6.79평)

토지지분: 22.45㎡ (약 6.79평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 물건 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가에 위치하며, "한국농어촌공사 전북지역본부" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주택지대로, 도로변을 따라 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 용이하며, 관내 대중교통 이용 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건은 북측으로 폭 약 3차선 이상의 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 고창군수산업협동조합의 근저당권(2023.10.26.)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 말소기준권리: 고창군수산업협동조합 근저당 (2023.10.26. 접수, 346,800,000원)

- 기타 권리: 국윤규외 1명 근저당공동담보목록 (2024.02.02. 접수, 480,000,000원)

- 경매개시결정: 국윤규외 1명 임의경매 (2025.07.11. 접수, 480,000,000원)

총 등기부채권액은 826,800,000원입니다.

매각으로 인해 모든 제한 물권 및 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 인수되는 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

물건이 위치한 지역은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 단지 정보

아파트명: 효자SK리더스 뷰

주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1157-4

사용승인일: 2016년 1월 25일

총 동수: 4동

총 세대수: 392세대

최고층: 32층, 본 물건 소재 동(103동) 최고층: 28층

지하 주차대수: (총괄표제부 기준) 554대 (기계식), 총 주차 가능 대수 578대 (세대당 약 1.47대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

4.3. 생활 편의 시설

단지 주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 교육 시설로는 학원가 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물리적 하자

제공된 정보상, 본 아파트 호실 자체에 대한 직접적인 누수나 관리상태 불량에 대한 언급은 없습니다. (건물감정평가요항표의 누수 관련 내용은 아파트 외 다른 건물에 대한 내용으로 판단됩니다.)

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트와 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)은 인근에서 확인되지 않았습니다.

5.3. 기타 고려사항

- 임대 관계는 미상으로, 입찰 전 점유 관계 및 공실 여부 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 전주 서부신시가지의 중심부에 위치한 SK리더스뷰 아파트로, 비교적 신축이며 잘 갖추어진 주거 환경을 자랑합니다. 교통, 편의시설 접근성이 양호하며, 등기부상 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 현재 감정가 대비 충분한 투자 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주시 완산구 효자동2가의 중심 상업 및 주거 지역에 위치.

* 최신 준공 연식: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속함.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 근저당권 및 경매 개시 결정 등기 등이 말소 기준 권리보다 후순위로, 낙찰 시 권리 인수 부담 없음.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 및 주변 상업 시설, 교통망, 생활 편의시설 우수.

* 최근 실거래가 반영: 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트 거래가 2026년 7월에 42,300만원(7층), 43,500만원(11층), 43,000만원(21층)에 이루어졌습니다.

본건은 19층으로, 최근 고층 거래가격을 참고할 때 시세는 4억 2천만원대에서 4억 3천만원대로 예상됩니다.

감정가 409,000,000원과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 425,000,000원에서 435,000,000원 사이로 권장합니다.

이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.