나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31447 [1] 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 ""금성여자중학교"" 남서측 인근에 위치하는 '도
원리엘시아 제101동 15층 1504호로서, 주위환경으로 왕복4차선 중앙로변은 업무용과 주상용
건물 등 노선상가지대로, 후면은 단독주택 등의 주택지대로 각각 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지 남서측으로 김제 시내버스가 운행하는 왕복 4차선정도의 중앙로와 접하
고 있으므로 도로연계계통과 구조 및 시내버스의 운행상황 등으로 보아 일반적인 교통상황
은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제15층 1504호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 세멘몰탈위 수성페인트 마감
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감
창 호 : 샷쉬창.

이용상태

""공동주택(아파트)""으로 이용 중입니다.

설비내역

단위세대에 급배수 및 위생설비와 난방설비 및 공용설비로서 승강기설비, 옥내소화전
설비, 소방설비 및 지하주차장 시설 등이 설치되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 현황 ""공동주택(아파트)용 토지""로 이용 중입
니다.

인접 도로상태등

주 출입은 남서측으로 왕복 4차선 정도의 중앙로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2024-03-04), 소로3류(폭8m 미
만)(2024-10-25)(소3-152)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(2020-12-10)<
자연재해대책법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못했습니다.

기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 김제시 신풍동에 위치한 도원리엘시아 아파트입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31447 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 (도원리엘시아 101동 15층 1504호)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 278,000,000원

토지면적: 31.36㎡ (약 9.49평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평) - 전용면적 기준

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본건 아파트는 김제시의 중심부에 위치하여 우수한 생활 환경을 제공합니다.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 금성여자중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 왕복 4차선 중앙로변으로는 업무용 및 주상용 건물이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 이면으로는 단독주택 등의 주택지대가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지 남서측으로 김제 시내버스가 운행하는 왕복 4차선 중앙로와 바로 접하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 도로 연계성이 뛰어나 일반적인 교통 상황은 편리한 편으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 주 출입구는 남서측 왕복 4차선 중앙로와 직접 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 침수위험지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2021-12-27)

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정에 의해 진행되고 있습니다.

등기부상 현재 존재하는 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류)는 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위로, 본 매각으로 인해 전부 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 350,908,895원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김도연

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-12-28

배당신고일자: 2024-01-04

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰 시 소멸되는 권리입니다. 따라서 김도연 임차인으로부터 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 본 건 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(인수되는 권리)는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김제시 신풍동 지역은 도심 생활권 내에 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 본건이 소재한 김제시 신풍동 일대는 김제 시청, 관공서, 금융기관, 병원, 마트 등 필수 생활 기반 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 단지 인근에 금성여자중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

* 중앙로를 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 지역 내 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본 아파트는 비교적 최근에 사용승인되어 건물 상태가 양호하며, 생활에 필요한 각종 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5.1. 건물 구조 및 설비

건축년도: 2021년 12월 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 20층 중 15층

마감: 외벽 돌붙임 및 세멘몰탈위 수성페인트, 내벽 벽지 도배 및 일부 타일 마감

창호: 샷쉬창

설비: 공동주택에 통상적으로 설치되는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 소방 설비 및 지하주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 금성여자중학교 등 다수의 교육시설

* 김제시청 등 행정복지센터 및 관공서

* 김제 시내 병원, 약국, 은행 등 의료 및 금융기관

* 다양한 소매점, 음식점 등 근린생활시설 및 상업시설

6. 잠재적 리스크

모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이지만, 지역 특성 및 기타 사항을 고려할 필요가 있습니다.

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리는 소멸 예정으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 그러나 현황 조사 시 유치권 등 등기부상 나타나지 않는 권리 관계가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

6.2. 지역 리스크

토지이용계획상 본건이 침수위험지구로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 집중 호우 등 자연재해 발생 시 침수 피해 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 일부 지역에 가축사육제한구역, 절대보호구역 등 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

본건은 2021년 12월에 사용승인된 신축급 아파트이므로, 건물 노후로 인한 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 도원리엘시아 아파트는 김제시의 중심부에 위치한 신축급 주거 시설로서, 편리한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 없는 점은 큰 메리트입니다. 침수위험지구 지정이라는 점은 고려해야 할 사항이나, 전반적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 아파트로, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 시내 중심지 위치로 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자 선호도가 높습니다.

* 권리분석상 인수할 권리가 없어 안전한 경매 투자가 가능합니다.

* 감정가 대비 현 시세 비교 및 주변 유사 물건 낙찰가를 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 278,000,000원을 기준으로 주변 시세, 물건 상태, 경매 시장 동향, 본 건의 입지 조건 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 최근 실거래가, 유사 단지의 최근 낙찰가율, 공시지가 변동 추이 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 낙찰자는 자체적인 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.