나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31454 [1] 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 '전북 김제경찰서' 남동측 인근에 위치하
며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입
니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소
재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 중 14층 1401호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 및 돌붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가) '아파트(1세대)'로 이용중입니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수시설, 소방설비(소화전설비, 화재탐지 및 경보설비
등), 승강기설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 25M정도 및 북동측으로 노폭 6~7M정도의 아스팔트 포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) (2024-03-04), 소로3류(폭
8m 미만)(2024-10-25)(소3-152)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2020-12-10)<자연재해대책법>
입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 본건은 등기사항전부증명서상 '민간임대주택'으로 부기등기가 되어있습
니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31454 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65, 도원리엘시아 101동 14층 1401호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 중 14층 1401호

건축 허가일: 2020-01-22

사용 승인일: 2021-12-22

특이사항: 공동담보, 등기사항전부증명서상 '민간임대주택' 부기등기 있음.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 279,000,000원

토지 면적: 31.36㎡ (약 9.50평)

건물 전용 면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 총 면적 (전체 건물): 14019.2931㎡ (101동 전체 면적)

세대 수: 72세대

주차 대수: 기계식 84대, 옥외 34대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 '전북 김제경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중·소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과합니다.

시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 남서측으로 노폭 약 25m의 도로, 북동측으로 노폭 약 6~7m의 도로와 접해 있습니다.

아스팔트 포장도로를 통해 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 광하디엔씨주식회사 (2021-12-27)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2021-12-27 접수, 102,000,000원)

이후 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (2021-12-27 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-01-06

배당신고일자: 2024-01-18

대항력: 없음

비고: 최 임차인은 등기상 주택임차권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 배당요구를 하였으므로 배당 절차에 따라 우선순위 채권자에게 변제 후 남은 금액을 배당받게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 김제시 신풍동의 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치합니다.

주변에 김제경찰서 등 관공서가 있어 치안 및 행정 인프라 이용이 용이합니다.

신흥지구 노후 주거지 정비 사업 등 지역 개발 계획이 진행 중입니다.

4.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속합니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한) 및 침수위험지구로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 20층 규모의 아파트입니다.

세대 내에는 기본적인 위생, 급배수, 바닥난방 설비가 갖추어져 있습니다.

공용 시설로는 승강기, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

김제시청, 김제경찰서, 김제소방서 등 주요 관공서가 인근에 위치합니다.

신풍동에는 이동 노동자 쉼터가 운영되고 있으며, 다양한 근린생활시설, 마트, 금융기관 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 문화 유적으로는 마애여래좌상, 목조석여래좌상, 전교비, 팔효사은행나무, 신풍장고, 문수사 등이 있습니다.

김제 시내 병원, 학교 등 교육 및 의료 시설도 근거리에 분포합니다.

5.3. 주변 혐오시설

본건이 위치한 김제시 신풍동 지역에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 김제지평선산업단지(백산면 소재) 주변으로 폐기물처리장, 산업폐기물매립장 등 유해시설 관련 주민들의 우려가 있는 것으로 알려져 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소되므로, 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

토지이용계획상 침수위험지구로 지정되어 있어, 집중호우 시 침수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

최 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 채무 변제 능력에 따라 일부 미회수 금액이 발생할 수 있습니다. 그러나 이는 인수 부담과는 별개의 문제입니다.

7. 종합 의견

본건은 김제시 신풍동에 위치한 신축 아파트 경매 물건으로, 등기상 인수할 권리 없이 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

주변 관공서 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 아파트 단지로서의 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

침수위험지구라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하나, 이는 사전 대비를 통해 완화될 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자에게는 법적 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건입니다.

양호한 입지 조건: 관공서 및 편의시설 접근성이 좋고, 지역 개발 사업과 연계될 가능성이 있습니다.

초기 투자 부담 낮음: 인수되는 임차인 보증금이 없어 예상 낙찰가에 따른 투자 계획 수립이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

인수할 임차인 보증금: 0원

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 심층적인 시세 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.