나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101649 [1] 부산광역시 강서구 식만동 140 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 식만동 소재 시만마을 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 일부
근린생활시설, 제조업체, 농경지 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나, 시외곽지역으로 제반 대중
교통사정 다소 불편함.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 약 3M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(저촉), 제3종 구역(2022-12-
30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 스레이트지붕(현황 '강판지붕') 단층건으로서,
(사용승인일: 2003.03.28)

·외벽: 타일마감 및 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠~㉣이 소재하나, 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건 토지의 사용수익 및 처분에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.(후첨'지적개황도' 및 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

공부상 '스레이트지붕' 이나, 현황 '강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 제시외건물 기호 ㉡,㉣ 은 인접필지인 ‘부산광역시 강서구 식만동 142-2번지
(지목 ’대‘, 면적 15.2㎡, 소유자 ’국‘) 에 일부 과재되어 있는 바, 경매
진행 및 응찰시 참고하시기 바라며, 정확을 요할시 측량하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 2-1 내지 2-4 포함).
- 지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한함).
- 본건 건물은 공부상 '스레이트지붕'이나, 현황 '강판지붕'임.
- 제시외 건물 2-2, 2-4는 인접필지인 부산광역시 강서구 식만동 142-2번지(지목: 대, 면적 15.2㎡, 소유자: 국)에 일부 과재되어 있는 바, 경매응찰시 참고바라며, 법정지상권 성립여부 불분명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 주소: 부산광역시 강서구 식만동 140 (부산광역시 강서구 식만로259번길 11)

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 85.30㎡ (약 25.80평)

* 토지 지분: 21.325㎡ (약 6.45평) (총 필지 면적의 1/4 지분으로 추정)

* 건물면적: 69.15㎡ (약 20.92평)

* 건물 지분: 17.29㎡ (약 5.23평) (총 건물 면적의 1/4 지분으로 추정)

* 건물 제시외 면적: 16.80㎡

* 감정가: 285,499,700원

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101649 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO (오케이에프앤아이대부주식회사)

1.2. 매각 대상 및 특징

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (소유자 지분 1/4로 추정)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 감정평가 요약:

* 토지: 주위 환경 보통, 대중교통 사정 다소 불편, 단독주택부지로 이용 중, 북측 3M 도로 접함.

* 건물: 블록구조 스레이트지붕(현황 강판지붕) 단층 단독주택 (사용승인일: 2003.03.28), 주택으로 이용 중.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각: 본 물건은 공유물 중 일부 지분만 매각하는 건입니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 있을 경우, 최고가 입찰자와 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. (1회에 한함)

* 법정지상권: 성립 여부가 불분명하며, 인수 가능성 또는 별도 협의 필요성이 있습니다.

* 중복사건: 관련 중복 사건이 존재할 수 있습니다.

* 일괄매각: 제시외 건물 2-1 내지 2-4를 포함하여 일괄 매각합니다.

* 건물 현황 차이: 공부상 지붕은 '스레이트지붕'이나, 현황은 '강판지붕'입니다.

* 인접 토지 과재: 제시외 건물 2-2, 2-4가 인접 필지(부산광역시 강서구 식만동 142-2번지, 국유지)에 일부 걸쳐 있습니다. 실제 경계 확인 및 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 강서구 식만마을 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 일부 근린생활시설, 제조업체, 농경지 등으로 형성되어 있어, 주거 및 산업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 대상 물건지는 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 시외곽 지역으로 다소 불편함이 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재합니다.

2.3. 도로상태

* 북측으로 약 3M 폭의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 토지 이용 계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 저촉, 제3종 구역 (공항소음 방지 및 소음대책지역), 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역 (부산광역시지정문화재보호조례)에 해당됩니다.

2.5. 주변 혐오시설 조사

* 검색 결과, 부산 강서구 일대는 과거 쓰레기 매립장, 소각장, 교정시설(구치소) 등 혐오·기피시설이 집중되거나 이전 논의가 있었던 지역으로 파악됩니다.

* 다만, 본건 소재지인 식만동 140번지 자체에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 그러나 강서구 전반적으로 산업단지, 공장, 폐기물 처리 시설 등이 분포하고 있어, 지역에 따라서는 공업지대와 인접할 가능성도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2025년 01월 08일 엠메이드대부의 2번 문경숙 지분 가압류 (26,362,641원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 성립 여부 불분명하며, 인수 여지가 있습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

* 기타 권리: 현 등기부상에는 말소기준권리 이전의 소유권 이전 등기(박필연, 문경숙외 3명)만 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 추가 참고사항: 건물 감정평가요항표에 "임대관계: 미상임"이라고 명시되어 있어, 보증금은 없으나 실제 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 대항력 유무 및 인수 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 본건은 지분 매각이며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 경계 침범 등의 복합적인 위험 요소를 가지고 있어 일반적인 단독주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 부산 강서구 식만동 일대는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 제조업체 등이 혼재된 지역으로, 주변 개발 현황 및 교통 접근성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

* 인근 지역 단독주택 매매 시세는 지역별 편차가 크나, 일반적으로 3억 원대부터 5억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. (참고: 부산 강서구 신호동 단독주택 4.1억, 마당 있는 단독주택 6억대 등)

* 본건의 감정가 285,499,700원(토지+건물 지분 전체)을 고려할 때, 이는 전체 토지 및 건물 가치의 일부에 해당하므로, 전체 소유권 매물과 직접적인 가격 비교는 어려우나, 지분율(25%로 추정) 및 위험 요소를 감안하여 판단해야 합니다.

* 건축물대장상의 총괄표제부 면적(112.54㎡)과 실제 명시된 건물 면적(69.15㎡) 간에 차이가 있으며, 이는 해당 건물의 증축, 개축 또는 다른 건물이 함께 등록되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 투자 가치

* 지분 매각, 법정지상권 불확실성, 인접 토지 경계 침범 등은 투자 위험을 높이는 요소입니다.

* 다만, 이러한 위험 요소를 적절히 인수하거나 해결할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 주변 학교 및 병원 정보는 명확하게 나타나지 않았으나, 강서구 지역의 특성상 주요 편의시설은 중심지나 인접 도시로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 불안정성

* 본건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각됩니다. 따라서 부동산을 단독으로 사용, 수익, 처분하는 데 제약이 따릅니다.

* 다른 공유자와의 관계 설정, 사용 수익 분할 협의, 명도 절차 등이 복잡해질 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

* 건물 소유자가 타인의 토지에 건물을 소유하며, 건물 소유자가 토지에 대해 가지는 지상권이 법률 규정에 의해 성립되는 경우입니다.

* 성립이 인정될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료를 청구하거나, 건물 철거를 요구할 수 없으므로, 토지 이용 및 처분에 큰 제약이 발생합니다.

* 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후에도 이 부분에 대한 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 제시외 건물 경계 침범

* 제시외 건물(2-2, 2-4)의 일부가 인접 필지(국유지)에 걸쳐 있어, 토지 경계 침범으로 인한 법적 분쟁 또는 재산권 행사 제한의 가능성이 있습니다.

6.4. 현황과 공부상 차이

* 지붕 재질(슬레이트 vs 강판) 및 기타 부분에 현황과 공부상 차이가 존재할 수 있습니다. 이는 건물 가치 평가나 추후 재건축 시 문제 될 수 있습니다.

6.5. 공유자 우선매수 신고

* 동일한 가격으로 공유자가 우선적으로 매수 신고할 경우, 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 강서구 식만동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 285,499,700원으로 책정되었으나, 이는 토지 및 건물 지분에 대한 감정가입니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 '지분 매각'과 '법정지상권 성립 여부 불분명'입니다. 특히 법정지상권은 해당 부동산의 가치 및 활용성에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 제시외 건물이 인접 필지(국유지)에 걸쳐 있다는 점도 주의해야 할 부분입니다.

지역적으로는 주거, 상업, 공업시설이 혼재된 곳으로, 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 강서구 일대에는 과거 혐오시설 관련 이슈가 있었던 지역도 있으나, 본건과 직접 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고, 법적 검토 및 현장 확인을 통해 위험을 관리할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 전체 부동산 가치 대비 지분 매각으로 인해 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

* 강서구 개발 잠재력: 부산신항, 가덕신공항 등 대규모 개발 사업과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주택 및 창고 겸용 가능성: 건축물대장상 '단독주택' 및 '주택, 창고'로 표기되어 있어, 용도 활용의 다양성을 기대할 수 있습니다. (단, 제시외 건물 및 지분 매각으로 인한 제약 고려)

9. 예상 입찰가

본건은 복합적인 위험 요소(지분 매각, 법정지상권 불분명, 경계 침범, 공유자 우선매수)를 내포하고 있어, 일반적인 부동산 경매보다 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 285,499,700원은 전체 부동산 가치 중 지분(25%로 추정)에 대한 금액으로 해석됩니다.

현재 본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 285,499,700원

* 지역 내 유사 물건 시세: (인근 단독주택 시세 및 강서구 지분 매각 물건의 낙찰가율 참고)

* 위험 요소 반영: 지분 매각, 법정지상권, 경계 침범 등으로 인한 가치 하락 예상 (감정가 대비 60~70% 수준에서 시작하는 것을 고려)

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 대략 1.8억 원 ~ 2.2억 원 사이에서 형성될 것으로 조심스럽게 추정됩니다.

이는 어디까지나 예상이며, 실제 입찰가는 입찰 참여자들의 판단, 현장 상황, 법정지상권 및 경계 침범 문제 해결 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 추가 고려사항 :

* 본건은 2번 유찰 후 최저가가 13,989,000원까지 떨어진 상태입니다. (2025타경101649(1) 사건 기준, 49% 저감)

* 이는 감정가 28,549,700원의 49% 수준으로, 최초 감정가와 실제 매각 대상 지분 가치 사이에 큰 괴리가 있을 수 있습니다.

* 위에서 제시된 예상 입찰가는 이 낮은 최저가 수준을 반영하여 조정될 필요가 있습니다.

* 따라서, 매우 신중한 접근 하에, 1.5억 원 ~ 2.0억 원 범위 내에서 낙찰 가능성을 판단 해 볼 수 있습니다.

* 권리분석상 소멸주의 원칙을 적용할 때, 말소기준권리 이후의 모든 등기는 소멸합니다. 따라서 현재 강제경매를 신청한 채권자의 권리는 매각으로 소멸됩니다. (단, 법정지상권 등은 별도로 검토 필요)

* 임차인 관련 주의 문구:

* 임대관계 미상인 점을 고려할 때, 보증금 인수 여부와 관계없이 점유자의 권리 및 명도 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 보증금 액수가 명확하지 않더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항의 원인이 될 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 주소: 부산광역시 강서구 식만동 140 (도로명 주소: 부산광역시 강서구 식만로259번길 11)

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 85.30㎡ (약 25.80평)

* 토지 지분: 21.325㎡ (약 6.45평)

* 건물면적: 69.15㎡ (약 20.92평)

* 건물 지분: 17.29㎡ (약 5.23평)

* 건물 제시외 면적: 16.80㎡

* 감정가: 285,499,700원

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101649 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO (오케이에프앤아이대부주식회사)

1.2. 매각 대상 및 특징

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 감정평가 요약:

* 토지: 주위 환경 보통, 대중교통 다소 불편, 단독주택부지 이용, 북측 3M 도로 접함.

* 건물: 블록구조 스레이트지붕(현황 강판지붕) 단층 단독주택 (2003.03.28 사용승인), 주택으로 이용 중.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각: 본 건은 전체 부동산 중 일부 지분만 매각되는 건입니다.

* 공유자 우선매수신고: 해당 물건의 공유자가 있을 경우, 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

* 법정지상권: 성립 여부가 불분명하며, 인수 가능성 또는 별도 협의가 필요합니다.

* 중복사건: 관련 중복 사건이 존재할 수 있습니다.

* 일괄매각: 제시외 건물 2-1 내지 2-4를 포함하여 일괄 매각합니다.

* 건물 현황 차이: 공부상 지붕은 '스레이트지붕'이나, 현황은 '강판지붕'입니다.

* 인접 토지 과재: 제시외 건물 2-2, 2-4가 인접 필지(부산광역시 강서구 식만동 142-2번지, 국유지)에 일부 걸쳐 있어 경계 확인 및 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 부산광역시 강서구 식만마을 내에 위치하며, 주위에는 단독주택, 일부 근린생활시설, 제조업체, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 토지는 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 시외곽 지역으로 다소 불편함이 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재합니다.

2.3. 도로상태

* 북측으로 약 3M 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 저촉, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역), 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(부산광역시지정문화재보호조례)에 해당합니다.

2.5. 주변 혐오시설 조사

* 부산 강서구 일대는 과거 쓰레기 매립장, 소각장, 교정시설(구치소) 등 혐오·기피시설이 집중되거나 이전 논의가 있었던 지역으로 파악됩니다.

* 본건 소재지인 식만동 140번지 자체에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 강서구 전반적으로 산업단지, 공장, 폐기물 처리 시설 등이 분포하고 있어, 지역에 따라서는 공업지대와 인접할 가능성도 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2025년 01월 08일 접수된 엠메이드대부의 2번 문경숙 지분 가압류(26,362,641원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리(가압류, 강제경매 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 성립 여부가 불분명하며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

* 등기부상 말소기준권리 이전에 이루어진 소유권 이전 등기(박필연, 문경숙외 3명)는 소멸되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 추가 참고사항: 건물 감정평가요항표에 "임대관계: 미상임"이라고 명시되어 있어, 보증금은 없으나 실제 점유자가 존재할 수 있습니다. 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 본건은 지분 매각이며, 법정지상권 불분명, 제시외 건물 경계 침범 등의 위험 요소를 가지고 있어 일반적인 단독주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 부산 강서구 식만동 일대는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 제조업체가 혼재된 지역으로, 주변 개발 및 교통 접근성에 따라 가치가 달라집니다.

* 부산 강서구 지역 단독주택의 경우, 대지 면적 및 건축 연도에 따라 시세가 다양하게 형성되어 있습니다. (예: 70평대지 단층주택 4.1억, 마당 넓은 단독주택 6억대 등)

* 본건의 감정가 285,499,700원은 토지 및 건물 지분에 대한 금액으로, 전체 부동산 가치의 일부에 해당하므로, 지분율 및 위험 요소를 고려하여 판단해야 합니다.

* 건축물대장상 총괄표제부의 총 면적(112.54㎡)과 명시된 건물 면적(69.15㎡) 간에 차이가 있습니다. 이는 다른 건물이 함께 등록되었거나, 면적 산정 방식에 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 투자 가치

* 지분 매각, 법정지상권 불확실성, 인접 토지 경계 침범 등은 투자 위험을 높이는 요소입니다.

* 하지만 이러한 위험 요소를 해결하거나 감수할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 주변 학교 및 병원 등 주요 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 명확히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 불안정성

* 본건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 부동산의 단독 사용, 수익, 처분에 제약이 따릅니다.

* 다른 공유자와의 관계 설정, 사용 수익 분할 협의, 명도 절차 등이 복잡해질 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

* 건물 소유자가 타인 토지에 건물을 소유하며 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용 및 처분에 큰 제약이 발생합니다.

* 본 건은 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 제시외 건물 경계 침범

* 제시외 건물(2-2, 2-4)이 인접 필지(국유지)에 걸쳐 있어, 경계 침범으로 인한 법적 분쟁 또는 재산권 행사 제한 가능성이 있습니다.

6.4. 현황과 공부상 차이

* 지붕 재질(슬레이트 vs 강판) 등 현황과 공부상 차이가 존재합니다.

6.5. 공유자 우선매수 신고

* 동일 가격으로 공유자가 우선적으로 매수할 경우, 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 식만동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 285,499,700원으로, 이는 토지 및 건물 지분에 대한 가격입니다.

핵심 위험 요소는 '지분 매각'과 '법정지상권 성립 여부 불분명'입니다. 특히 법정지상권은 부동산의 가치 및 활용성에 결정적인 영향을 미치므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 제시외 건물이 인접 국유지에 걸쳐 있는 점도 주의해야 합니다.

주변은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있으며 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 강서구 일대에는 과거 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본건과 직접 인접한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 인지하고, 법적 검토 및 현장 확인을 통해 위험 관리가 가능하다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 지분 매각으로 인한 낮은 진입 장벽.

* 강서구 개발 잠재력: 부산신항, 가덕신공항 등과의 연계 가능성.

* 용도 활용 다양성: 주택 및 창고 겸용 가능성(제한 사항 고려).

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 법정지상권 불분명, 경계 침범, 공유자 우선매수 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건은 2번 유찰되어 최저가가 감정가의 49% 수준인 13,989,000원까지 떨어진 상태입니다. 이는 감정가 28,549,700원의 약 절반 수준으로, 실제 지분 가치와 감정가 사이에 괴리가 있을 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1.5억 원 ~ 2.0억 원 범위 에서 조심스럽게 판단해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 위험 요소들을 감안한 추정치이며, 실제 입찰가는 법정지상권 및 경계 침범 문제 해결 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부, 입찰 참여자들의 판단 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

권리분석상 소멸주의 원칙에 따라, 말소기준권리 이후의 모든 등기(채권자의 강제경매 신청 등)는 매각으로 소멸됩니다. 단, 법정지상권과 같은 일부 물권적 권리는 별도로 검토해야 합니다.

임차인 관련 주의 문구:

임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 보증금 인수 여부와 관계없이 점유자의 권리 및 명도 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 보증금 액수가 명확하지 않더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 저항의 원인이 될 수 있습니다.

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