나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경654 [1] 부산광역시 수영구 광안동 343 광안하이캐슬 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '한바다중학교' 남서측에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '금련산역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 13층 건물 내 제8층 제802호로서,

외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅마감 등
창호 : 샤시창 구조임.

내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약4~5미터 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음

토지이용계획 및 제한상태

광안동 343 :도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-18), 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경654 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 343 광안하이캐슬 8층 802호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 388,000,000원

* 토지면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물 전체 연면적: 5707.5㎡ (약 1726.6평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2012년 5월 31일 (14년차)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 13층 건물 중 8층 802호

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (65m 이하), 상대보호구역

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '한바다중학교' 남서측에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 '금련산역'과 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4~5미터 도로에 각각 접하고 있으며, 주차시설이 마련되어 있습니다.

* 주변 환경: 광안리해수욕장과 민락수변공원이 인근에 위치하여 해양 레포츠 및 휴식 활동을 즐기기 좋습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 28일 접수된 부산은행 근저당권 (을3, 192,500,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을3, 을4, 을5, 갑3 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 총 등기부 채권액: 512,500,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 금련산역 역세권으로 유동인구 및 상업 시설 이용 가능성이 존재합니다.

* 광안리 해수욕장 및 수변공원이 인접하여 관광객 유입에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 한바다중학교가 있으며, 광안초등학교, 부산수영중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 광안리해수욕장 인근의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 금련산역과 광안역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 자연환경: 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도: 임차인 현황이 미상이고 임대 관계 또한 불분명하여, 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2012년 사용승인된 건물로, 향후 예상되는 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 시세가 하락할 위험이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 부산 지역 내에서 하수처리장, 소각장 등이 촬영 명소로 활용되는 등 복합적인 인식이 존재하며, 일반적으로 혐오시설은 주거지에서 떨어진 곳에 위치하는 경향이 있습니다.

7. 종합 의견

* 부산 수영구 광안동에 위치한 본 물건은 역세권 아파트로 교통이 편리하고, 광안리 해수욕장 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 임대차 관계가 불명확한 점은 명도 과정에서 주의해야 할 부분이지만, 인수되는 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가 3억 8,800만원 대비 인근 아파트 시세를 면밀히 조사하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 광안동이라는 지역적 프리미엄과 금련산역 역세권이라는 교통의 이점을 가지고 있습니다.

* 생활 편의성: 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 풍부한 문화/휴식 공간과 함께 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 현재 감정가와 주변 실거래가를 비교 분석하여, 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 388,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 면밀한 시세 조사와 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.