나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2379 [1] 부산광역시 북구 구포동 1210-5 오룡주택 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '신천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건의 주위
일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선'구명역'이 소재하여
제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물인 오룡주택 내 1층 101호로서
외 벽: 스톤코트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 완경사지대 내에 위치한 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 북구 구포동 1210-5번지 오룡주택 1층 101호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경2379 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 124,000,000원입니다.

토지 면적은 31.78㎡(약 9.61평)이며, 건물 면적은 49.20㎡(약 14.88평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축년도는 1997년이며, 2016년 2월 1일 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하며, '신천초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 '구명역'이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2구역), 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 11월 9일에 접수된 금성동새마을금고의 근저당(을5)입니다.

등기부등본상 소유권보존(갑1), 근저당(을5, 을6), 압류(갑2, 갑3), 임의경매(갑4) 내역이 확인됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구포동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다.

'신천초등학교'와 인접해 있어 통학이 편리하며, '구명역'이 도보권 내에 있어 시내 접근성이 좋습니다.

인근에 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 스톤코트 및 하부 치장석 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시입니다.

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다.

인근에는 신천초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통 면에서는 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 구명역 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 관련 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

토지가 역사문화환경보존지역(2구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 역세권 및 초등학교 인접으로 입지 조건이 양호합니다.

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 임대 관계 미상과 역사문화환경보존지역 편입은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 투자 전 현장 방문을 통한 임차인 확인 및 건축 관련 규제 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(구명역) 및 초등학교 인근으로 우수한 생활 환경 확보.

* 일반적으로 권리관계가 명확한 임의경매 물건.

* 정비된 주거 지역 내에서 비교적 저렴한 감정가로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(49.93㎡)의 '대윤그린힐빌라'가 35,000,000원에 거래되었으며, 더 넓은 면적(74.98㎡, 81.67㎡)의 '지완빌라'는 65,000,000원에서 80,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 시세 자료와 감정평가액 간에 상당한 차이가 존재합니다. JSON 데이터상의 거래가액을 기준으로 단순 환산 시, 본건의 건물 면적(49.20㎡) 대비 예상 시세는 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 경매 개시 결정 채권액이 124,802,130원으로 감정가와 유사하며, 다른 유사 물건의 거래가액과의 괴리가 크다는 점을 감안할 때, 실제 입찰 시에는 경쟁 가능성 및 감정가의 영향력 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 65,000,000원에서 85,000,000원 사이로 설정하되, 제공된 시세 정보와의 괴리가 크므로 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 높은 경쟁률이 예상될 경우, 투자 가치가 낮아질 수 있으므로 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.