나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5580 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1582-14 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 ""반여중학교"" 북서측 인근에 위치하는 조표제19787호 제2층 제201호이며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체 지반 조성한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반여중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5580 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1582-14 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

토지지분: 17㎡ (약 5.14평)

건물면적: 54.10㎡ (약 16.37평)

건물지분: 54.1㎡ (약 16.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO (윤성운으로 추정)

2. 입지조건

입지조건

주위환경: 본 건은 부산광역시 해운대구 반여동 '반여중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반여중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

권리분석

권리 분석 요약: 본 건물의 말소기준권리(을4, 근저당권, 2020-09-18)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 권리(보증금 포함)는 없습니다.

채권자 정보: 본 경매의 채권자는 윤OO이며, 등기부상 근저당권 및 임의경매를 신청한 윤성운과 동일인으로 추정됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤성운

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 600만원이 인수되지 않습니다.

등기부채권 총액: 75,913,624원. 이는 본 경매 신청 이전 등기부상의 총 채무액입니다.

4. 상권분석

상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 1일 거래: 3,100만원, 44.71㎡ (1998년 건축)

* 2026년 7월 1일 거래: 5,000만원, 49.38㎡ (1994년 건축)

위 사례들과 비교 시, 본 건(1994년 건축, 54.10㎡)의 감정가 7,000만원은 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 인근 유사 연식 건물의 평당 가격은 약 69만원에서 101만원 수준입니다. 이를 본건 건물 면적(54.10㎡)에 적용하면, 시장 예상가는 약 3,750만원에서 5,480만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

생활정보

주변 편의시설: 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히, 인근에 반여중학교가 위치해 있습니다.

주거 환경: 다세대주택으로 이용 중이며, 자체 지반 조성한 가장형의 토지 위에 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

건축 연령: 건물 준공 연도가 1994년으로 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(7,000만원)와 최근 인근 유사 물건들의 실거래가(3,100만원~5,000만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 대비 높은 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역(반여중학교)'에 해당되어 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대해 확인한 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 인수될 권리사항이 없어 비교적 깔끔한 상태입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다. 다만, 건물 노후도와 감정가 대비 낮은 주변 시세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 명도 부담이 적습니다.

주변 시세 대비 저평가된 물건을 취득할 경우 시세차익이 기대됩니다.

실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 4,600만원 ~ 5,500만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% 수준인 5,600만원, 시세 반영 시 5,000만원 ~ 5,500만원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여, 5,500만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.