나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5505 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 ‘송정해수욕장’ 북서측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 해운대송정우림필유아파트 102동 1층 103호(통칭: 25 평형, 남동향)
로서 본단지는 11개동, 총 407세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 임야
등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분
정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 1층(신측/사용승인일자: 2015.10.23)
으로서
외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감,
창호: 샷시유리창,
내부마감재은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지(아파트
용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일부자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.
2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5505 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 102동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 282,000,000원

물건 종별: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

토지 면적: 48.06㎡ (약 14.5평)

건물 면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 ‘송정해수욕장’ 북서측 인근에 위치합니다.

본 단지는 11개동, 총 407세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요됩니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 해운대송정우림필유아파트

사용승인일: 2015년 10월 23일

총 세대수: 407세대

총 동수: 11개동

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 26층 중 1층

건물 방향: 남동향

주차 대수: 총 392대 (지하 자동 주차 380대, 지상 자동 주차 12대)

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 일부 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 15일 접수된 부산원광신용협동조합의 근저당권(채권최고액 228,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매 사건에 의해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

내부 조사 시 이해관계인 부재 및 응답 기피로 임대 여부를 조사하지 못하였으나, 등기부 및 임차인 현황 상 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 2026년 5월~6월 거래 사례 기준)

본건과 유사한 면적(약 18.1평)의 거래 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일: 12층, 59.9295㎡ (약 18.1평) - 31,500만원 (3.15억)

* 2026년 6월 11일: 5층, 59.8998㎡ (약 18.1평) - 28,000만원 (2.8억)

본건은 1층이므로, 5층 거래 사례(2.8억)와 유사하거나 다소 낮은 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

4.2. 전월세 시세

유사 면적(약 18.1평)의 최근 전세 거래 사례는 19,900만원 ~ 21,000만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 단지 내 부대시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

전기차 충전 시설도 지하에 구비되어 있습니다.

5.2. 내부 마감재 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 이해관계인 부재로 내부 마감재에 대한 조사는 이루어지지 못했습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 마감재 미확인: 현장 방문 시 반드시 내부 마감 상태를 확인해야 합니다.

* 임대 여부 미확인: '기타참고사항'에 명시된 바와 같이 임대 여부 및 임대 조건은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 1층 위치: 층간 소음 등으로부터 자유롭다는 장점이 있으나, 조망 및 사생활 침해 등의 단점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 송정동에 위치한 신축급 아파트(2015년 사용승인)로, 송정해수욕장 인근의 우수한 입지를 자랑합니다.

권리 관계는 모두 말소 대상이므로 명확하며, 인수되는 부담은 없습니다.

최근 실거래가 대비 감정가(2.82억)가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 1층이라는 점과 내부 마감재 및 임대 여부에 대한 추가 확인이 필요한 사항입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 거래된 1층 물건 가격(2.8억) 및 감정가(2.82억)를 고려할 때, 추가 시세 상승 여력이 있습니다.

* 우수한 입지: 해운대구 송정동이라는 지리적 이점과 관광지 인근의 미래 가치.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

최근 유사 면적(약 18.1평) 5층 매매가: 280,000,000원 (2026년 6월 11일)

최근 유사 면적(약 18.1평) 12층 매매가: 315,000,000원 (2026년 5월 6일)

본건은 1층 아파트임을 감안할 때, 최근 5층 매매가(2.8억) 및 감정가(2.82억)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

다만, 향후 시세 상승 가능성 및 경쟁 입찰을 고려하여 감정가 대비 낙찰가율 100~105% 수준을 목표로 설정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 285,000,000원 ~ 300,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.