나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경649 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 928-5 뉴그린빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 소재 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

2012.04.06 사용승인된, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

승강기설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북동측으로 공로에 접하여 차량 등 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(부산광역시해운대교육지원청 고시 제2025-65호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경649 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 928-5 뉴그린빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원 (13,800만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아시아드새마을금고

1.2. 면적 정보

건물명: 뉴그린빌

건물층수: 5층 건물 중 3층

건축년도: 2012년 04월 06일 사용승인

건물면적 (전용): 65.10㎡ (약 19.7평)

토지면적: 45.00㎡ (약 13.6평)

토지 지분: 45㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 65.1038㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 이천리에 소재하며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 주거나지 등으로 형성된 지역입니다. 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 다만, 상세한 대중교통 노선 및 배차 간격은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 소재 토지는 북동측으로 공로에 접하여 차량의 진출입이 용이합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을5 근저당권 (아시아드새마을금고, 2014.06.25, 130,000,000원)

본 경매물건은 말소기준권리인 근저당권보다 선순위의 권리 없이 진행되므로, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-04-02

확정일자: 2025-08-14

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

총 채권액: 250,000,000원 (25,000만원)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 기능에 집중된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 지역과는 달리, 지역 주민을 대상으로 하는 배후 수요 기반의 상권 특성을 가집니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

현재로서는 뚜렷한 상업 시설 밀집 지역은 아니므로, 상권 활성화보다는 주거지로서의 안정적인 수요를 기반으로 합니다. 다만, 일광읍 지역은 신규 개발이 진행되는 지역으로, 장기적인 상권 변화 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 연계가 가능합니다. 다만, 대형 쇼핑몰, 병원 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 환경

본 물건은 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 주변 환경은 비교적 조용하며, 바다와 인접한 지역적 특성을 고려할 때 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 주변 개발 계획

기장군 일광읍 이천리 일대는 대규모 공동주택 단지 개발이 예정되어 있거나 진행 중입니다. (예: 옛 한국유리 부지 개발사업 - 1968세대 규모 공동주택 및 호텔, 상업시설 등 건립 예정) 이러한 개발은 지역 가치 상승 및 생활 편의시설 확충에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용 상태는 경매 진행 및 응찰 시 직접 확인이 필요합니다. 현황과 공부상의 차이가 있는지 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 명도 관련 주의사항

비록 임차인 심 씨는 대항력이 없으나, 임대차 관계가 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명도 절차 진행 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

주변 개발 계획 조사 결과, 일광읍 이천리 인근 명례일반산업단지에 지하화 소각장 등 폐기물 처리시설 조성 사업이 추진되고 있는 것으로 확인되었습니다. 해당 시설은 2026년 하반기 준공 예정이며, 주민들의 반대 의견도 존재합니다. 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 조사 및 전문가 의견 수렴이 필요하지만, 잠재적인 환경적, 주거 쾌적성 저하 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2012년 준공)에 해당하며 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 하지만, 실제 건물 이용 상태 확인 및 명도 절차 진행에 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 인근의 대규모 개발 사업과 폐기물 처리 시설 조성 사업 등을 고려할 때, 장기적인 지역 가치 변화 및 잠재적 환경 영향에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 신축급 건물: 2012년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 14년 경과되었으나 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 일광읍 지역 개발 호재: 대규모 공동주택 단지 개발 및 인프라 확충 계획으로 인해 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 건물 시세 분석 결과, 부산 기장군 일광읍 이천리 443-2번지의 '남중빌라'(2014년 건축)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 3월: 전용면적 약 64.68㎡ (약 19.5평) - 230,000,000원 (4층)

* 2024년 3월~4월: 전용면적 약 77.98㎡ (약 23.6평) - 250,000,000원 (3층)

본 물건의 전용면적은 65.10㎡ (약 19.7평)으로, 비교 대상 물건과 유사한 면적을 가집니다. 이에 따라 유사 면적대의 시세는 약 23,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 감정가와 시세 비교

본 물건의 감정가는 138,000,000원(1억 3,800만원)으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(약 2억 3,000만원 이상) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 물건별 특성이 반영된 결과일 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로, 감정가와 주변 시세, 물건의 잠재적 리스크(이용 상태, 명도, 주변 환경 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

주변 시세를 반영하고, 현재 감정가와의 괴리가 크다는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하되 시세에 근접하는 가격을 고려할 수 있습니다.

추정 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

본 입찰가는 주변 시세와 본 물건의 제반 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 최신 시세 동향 파악 등을 통해 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.