나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경634 [1] 부산광역시 수영구 망미동 880-84 망미한신아파트 103동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 ""부산남일고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지 및 단지내 상가, 공동주택, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있는 다소 고지
의 아파트 단지로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반 대중교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물내 제2층 제203호로서,
외 벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 샷시 및 목재 이중창 등의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동하향 경사지에 단지를 조성한 사다리형 유사의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미
만)(접합), 상대보호구역(2019-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-04-01)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획
입안.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경634 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 880-84 망미한신아파트 103동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 575,000,000원

토지면적: 116.84㎡ (약 35.34평)

건물면적: 193.09㎡ (약 58.41평)

건축물대장상 건물 규모: 103동 2층 203호

1.3. 아파트 정보

아파트명: 망미한신아파트

사용승인일: 1989년 9월 9일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 "부산남일고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 고지대에 위치한 아파트 단지로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 남동하향 경사지에 단지를 조성한 사다리형 유사 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 각종 보호구역 지정.

2.3. 주변 시설

주변에 학교(부산남일고등학교 등)가 있으며, 아파트 단지 내 상가 및 주거시설이 혼재합니다. 일반적인 도시 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

일반적인 지역 정보 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 순위 및 말소 기준)

말소기준권리: 2024년 7월 23일 접수된 김인호 근저당권 (채권액 375,000,000원) 입니다.

본건 경매개시결정등기(2025년 7월 11일 접수, 채권액 35,638,356원) 외 기타 근저당권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 420,000,000원.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이

보증금: 0원 (확인 필요)

차임: 0원 (확인 필요)

전입일자: 2023년 2월 16일

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있으나, 실제로는 보증금이 존재할 수 있으며, 금액이 미상이라도 인수될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 천

보증금: 0원 (확인 필요)

차임: 0원 (확인 필요)

전입일자: 2019년 5월 1일

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있으나, 실제로는 보증금이 존재할 수 있으며, 금액이 미상이라도 인수될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

종합 의견: 두 임차인 모두 대항력이 있으며, 보증금 및 차임액이 '0원'으로 기재되어 있으나 실제 보증금 존재 여부 및 금액은 미상입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 채무가 될 수 있으므로, 현장 조사 및 법적 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: (개요 없음) - 명시적으로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 상권 특성

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가와 인근의 상업시설을 이용하는 배후 주거 단지로서의 성격이 강합니다. 유동인구가 많지는 않으나, 거주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 망미한신아파트

주소: 부산광역시 수영구 망미동 880-84

사용승인일: 1989년 9월 9일

건축물 현황: 총 3개동, 224세대. 최고 13층.

편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터.

주차: 총 192대 (지상 3대, 지하 9대. 제공된 지하 주차대수 정보에 오류 가능성이 있습니다.)

관리사무소 연락처: 051-939-3004

5.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 평형의 아파트 거래가 있었습니다.

- 2024년 10월: 84.44㎡ (약 25.5평), 9층, 27,000만원 거래.

- 2026년 4월: 128.31㎡ (약 38.8평), 11층, 29,000만원 거래.

- 2026년 5월: 128.31㎡ (약 38.8평), 8층, 40,000만원 거래.

가장 최근 거래된 128.31㎡ (약 38.8평) 기준, 평당 약 1,030만원 수준의 시세를 보입니다. 본건 물건은 제공된 건물면적이 193.09㎡ (약 58.41평)으로, 이를 감안할 때 시세는 5억원 후반에서 6억원 초반까지 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 이는 추정치이며, 실제 시세는 시장 상황 및 매물 상태에 따라 변동될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

두 명의 임차인 모두 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되었으나 실제 보증금 존재 여부 및 금액은 미상입니다. 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있으며, 이는 예상 매입 비용 증가로 이어질 수 있습니다. '임대관계: 미상임'이라는 점도 이를 뒷받침합니다.

6.2. 기타 특이사항

건물 사용승인일(1989년)이 오래되어 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 '도시관리계획 입안' 사항이 있어 향후 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 단지 내 장점

부산 수영구라는 입지적 장점을 가지며, 망미한신아파트는 구축 아파트이지만 지속적인 수요가 있을 수 있습니다.

7.2. 지역적 가치

부산 도시철도 3호선 망미역과 인접해 있어 교통이 편리한 편이며, 주변으로 재개발 및 주거 환경 개선 사업 가능성이 있는 지역입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 망미한신아파트 경매 건으로, 감정가는 5억 7,500만원입니다. 아파트 자체는 입지가 양호하고 주변 편의시설 이용이 용이하나, 1989년 준공된 구축 아파트라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점에서 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인 관련 인수 금액이 불명확하여 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 575,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례에서 128.31㎡ (약 38.8평)의 최고 실거래가는 400,000,000원 (2026년 5월, 8층)으로, 평당 약 1,030만원 수준입니다. 본건 물건은 제공된 건물면적이 193.09㎡ (약 58.41평)으로, 이를 대입하면 잠재적 시가는 6억원 초반으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미확인으로 인한 불확실성, 오래된 건축 연한 등 리스크를 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 약 480,000,000원 (4억 8천만원)을 제안합니다.

다만, 실제 입찰 전 임차인에 대한 정확한 보증금, 차임, 퇴거 시기 등을 파악하는 것이 최우선이며, 이를 통해 인수될 금액을 확정하여 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.